André Bussink
Nederland staat voor de grote opgave om de komende jaren flink te verduurzamen. Niet alleen vanwege de alsmaar stijgende energiekosten, maar vooral ook in het kader van ambitieuze klimaatdoelstellingen.
Foto: Apalca / Flickr
Nederland staat voor de grote opgave om de komende jaren flink te verduurzamen. Niet alleen vanwege de alsmaar stijgende energiekosten, maar vooral ook in het kader van ambitieuze klimaatdoelstellingen. Ook voor verhuurders is een schone taak weggelegd. Onlangs kondigde minister De Jonge zijn plannen aan om woningcorporaties en particuliere verhuurders vanaf 2030 te verbieden woningen te verhuren met een energielabel E, F of G. Kortom, stilzetten is niet langer een optie.
Niet elke huurder zit te wachten op overlast als gevolg van verduurzamingswerkzaamheden. Dat kan een flink probleem zijn voor de verhuurder. Maar kan de huurder deze werkzaamheden tegenhouden? Of moet hij ze gedogen, ook als ze leiden tot (tijdelijke) overlast of als zelfs een tijdelijke verhuizing noodzakelijk is?
De wet bepaalt dat een huurder renovatiewerkzaamheden en/of dringende werkzaamheden moeten gedogen, ook al beperken deze (tijdelijk) het woongenot van de huurder. Voor enerzijds renovatie en anderzijds dringende werkzaamheden gelden verschillende regels. Het is kortom van belang deze van elkaar te onderscheiden.
Onder dringende werkzaamheden worden werkzaamheden verstaan die niet zonder nadeel voor de verhuurder kunnen worden uitgesteld. Denk daarbij aan dringende reparaties, bijvoorbeeld als gevolg van een gebrek. Maar het gaat ook om preventieve werkzaamheden die zien op voorkoming van een gebrek (preventief onderhoud) of om andere werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld (bijvoorbeeld tot het eindigen van de huurovereenkomst). Wat dat laatste betreft: het gaat dan om werkzaamheden waarbij uitstel (aantoonbaar) leidt tot extra kosten, schade of ander nadeel. Nadeel is in dit verband niet alleen het verder oplopen van de directe herstelkosten (bijv. achterstallig schilderwerk waardoor vervolgens ook het houtwerk gaat rotten), maar kan ook bestaan uit het mislopen van subsidie, fiscaal voordeel of het voordeel dat ontstaat door de werkzaamheden projectmatig (in één bouwstroom) uit te voeren.
Als sprake is van dringende werkzaamheden, is de huurder verplicht daar zijn medewerking aan te verlenen. Wel kan van de verhuurder worden verwacht dat hij tijdig overleg heeft met de huurder over de uitvoering en planning van werkzaamheden en dient hij zoveel mogelijk rekening te houden met de belangen van de huurder. Weigert de huurder zijn medewerking, dan kan de verhuurder in kort geding die medewerking afdwingen.
Renovatiewerkzaamheden zijn werkzaamheden die worden geacht te leiden tot een toename van het woongenot. Renovatie is in zoverre ook verschillend van dringende werkzaamheden die niet steeds tot toename van het woongenot hoeven te leiden. Onder de voorwaarde dat aan de huurder een redelijk voorstel is gedaan, moet de huurder renovatie ook gedogen.
Wat een redelijk voorstel is, is vaak voer voor discussie. In elk geval moet het voorstel reëel, concreet en duidelijk zijn en vermelden welke werkzaamheden de verhuurder wil verrichten, wat de duur/planning is, wat de gevolgen zijn voor de huurprijs en welke tegemoetkomingen voor de huurder eventueel zullen gelden. Onder omstandigheden zal een vervangende woning moeten worden aangeboden of een verhuiskostenvergoeding worden betaald. Voor complexgewijze renovaties geldt een bijzondere regeling. Het moet dan gaan om renovatie van minimaal 10 woningen die een ‘bouwkundige eenheid’ vormen. Te denken valt aan een appartementencomplex. Wanneer én sprake is van een bouwkundige eenheid van minimaal 10 woningen én minimaal 70% van de betrokken huurder instemt met een renovatievoorstel van de verhuurder, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn.
Het onderscheid tussen dringende werkzaamheden enerzijds en renovatie anderzijds is soms lastig te maken. De vraag van welk type werkzaamheden sprake is, is met name relevant voor de vraag of de huurder de werkzaamheden zonder meer moet gedogen (dringende werkzaamheden), of dat de verhuurder eerst een redelijk voorstel moet doen (renovatie).
De vraag van welk type werkzaamheden sprake is, is relevant als een verhuurder zijn huurwoning(en) wil verduurzamen. Het behoeft geen verder betoog dat een verhuurder er belang bij heeft dat verduurzamingsmaatregelen zoveel mogelijk als dringende werkzaamheden kwalificeren omdat hij dan minder afhankelijk is van zijn huurder.
Over het algemeen gaat de rechtspraak erin mee dat energiebesparende maatregelen leiden tot toename van het woongenot. In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 mei 2022 laat de rechtbank er geen twijfel over bestaan dat wanneer de werkzaamheden leiden tot een beter energielabel, daarmee gegeven is dat de renovatiewerkzaamheden leiden tot toename van het woongenot. Daarmee zouden energiebesparende maatregelen in elk geval kwalificeren als renovatie. Ook het gerechtshof Den Haag meende op 4 augustus 2020 dat “het isoleren van de grondvloer (…) en het aanbrengen van nieuwe kozijnen met dubbel glas” in elk geval zouden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 11 december 2018 vergelijkbaar:
“Dat geldt ook voor de energiebesparende maatregelen: het isoleren van gevels, daken en glas. Deze werkzaamheden vallen derhalve naar het oordeel van het hof onder de definitie van renovatie, omdat het hier gaat om fysieke veranderingen aan het gebouw en de woning, die leiden tot vermeerdering van het woongenot.”
Kritischer is de rechtbank Amsterdam d.d. 14 april 2019 die als volgt overwoog:
“De werkzaamheden die verricht worden in het kader van het realiseren van NOM-woningen merkt Eigen Haard aan als renovatiewerkzaamheden. Voor de beoordeling zal de kantonrechter hier vanuit gaan omdat het thans te ver gaat aan te nemen dat deze werkzaamheden als dringend zijn aan te merken, maar daarbij wordt wel in het midden gelaten of werkzaamheden die worden uitgevoerd uit de noodzaak om te verduurzamen strikt genomen wel als renovatie kunnen worden aangemerkt. Men kan zich immers afvragen of zij leiden tot een toename van het woongenot van de huurder, zoals benoemd door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:726).”
Op basis van deze laatste uitspraak wordt in de literatuur wel bepleit dat wanneer sprake is van een noodzaak tot verduurzamen, het voor de hand ligt dat de daarmee gemoeide werkzaamheden (ook) kwalificeren als dringende werkzaamheden. Zeker wanneer de plannen van minister De Jonge worden doorgevoerd (zie inleiding), is verdedigbaar dat naarmate het verbod op het verhuren van woningen met een bepaald energielabel dichterbij komt, werkzaamheden in het kader van verduurzaming eerder zullen kwalificeren als dringende werkzaamheden. Het uitstellen daarvan kan dan immers op termijn tot potentieel grote schade voor de verhuurder leiden. Het nadeel voor de verhuurder kan er in dat geval tevens in gelegen zijn dat bij het langer uitstellen van verduurzamingsmaatregelen, subsidie of fiscale voordelen misgelopen worden.
Tot slot kan mogelijk nog onderscheid worden gemaakt in het type verduurzamingsmaatregelen. Hoe meer isolatievoordeel een ingreep met zich mee brengt en hoe groter het nadeel bij het uitstellen van die ingreep, hoe eerder mogelijk sprake zal zijn van dringende werkzaamheden.
Uit het voorgaande blijkt dat het op dit moment niet zo eenvoudig is om verduurzamingswerkzaamheden te kwalificeren als dringende werkzaamheden. De algemene tendens is dat verduurzamingswerkzaamheden zijn aan te merken als renovatie, waardoor een verhuurder eerst een redelijk voorstel moet doen die de huurder moet accepteren.
Hoewel het verdedigbaar is om (bepaalde) verduurzamingswerkzaamheden (ook) als dringende werkzaamheden te kwalificeren, kan op dit punt geen zekerheid worden gegeven. Voor zover de werkzaamheden als dringende werkzaamheden kunnen worden gezien, houdt dat in dat de verhuurder niet de expliciete toestemming nodig heeft van zijn huurder en geen voorstel hoeft te doen dat moet worden geaccepteerd. Wel moet tijdig overleg plaatsvinden over de uitvoering en planning van de werkzaamheden waarbij redelijkerwijs met de belangen van huurder rekening moet worden genomen.
In het kader van het nemen van verduurzamingsmaatregelen kan het verstandig zijn om hierover afspraken te maken bij aanvang van de huurovereenkomst. Een verhuurder kan in de huurovereenkomst zijn duurzaamheidsdoelstellingen vastleggen en een globaal tijdpad opnemen wanneer hij tot welke maatregelen wil overgaan en de bevoegdheid om die maatregelen door te voeren alvast ruim vast te leggen. Ook kunnen afspraken worden gemaakt over het gedogen van overlast in verband met het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen en het al dan niet kwalificeren als gebrek.
Ons kantoor heeft ervaring in de advisering en begeleiding bij huur en verduurzamingsvraagstukken. Neem vrijblijvend contact op om te bespreken wat ons kantoor voor u in uw specifieke situatie kan betekenen.
