Jan Eerbeek
De huurder moet het antwoord op ten minste twee vragen vóór het tekenen van de huurovereenkomst scherp moet hebben. Mag ik hier planologisch gezien mijn supermarkt vestigen? En: wat huur ik eigenlijk?
Een retailer doet er verstandig aan te onderzoeken of een supermarkt kan worden gevestigd op de gewenste huurlocatie. In een zaak bij het gerechtshof Amsterdam ging het om een geschil tussen Deka en haar verhuurder. De les die deze uitspraak leert, is nog altijd actueel. De huurder moet het antwoord op ten minste twee vragen vóór het tekenen van de huurovereenkomst scherp moet hebben. Mag ik hier planologisch gezien mijn supermarkt vestigen? En: wat huur ik eigenlijk?
In deze zaak bepaalde de huurovereenkomst dat de verhuurder aan Deka slechts ‘bedrijfsruimte’ verhuurt. Verder staat er in de overeenkomst dat Deka de bedrijfsruimte alleen als supermarkt mag gebruiken. Op grond van de algemene bepalingen moet de verhuurder zorgen voor de ontheffingen en vergunningen die nodig zijn voor het gebruik als bedrijfsruimte (en dus niet als supermarkt).
Na het sluiten van de overeenkomst blijkt dat het bestemmingsplan het gebruik als supermarkt niet toestaat. Er wordt geen vergunning verleend. Deka wil vervolgens van de huurovereenkomst af. Zij stelt zich op het standpunt dat sprake is van een gebrek omdat zij het pand niet als supermarkt kan gebruiken.
Het gerechtshof denkt daar anders over. Op grond van de huurovereenkomst moet de verhuurder ‘bedrijfsruimte’ beschikbaar te stellen en geen supermarkt. Ook hoeft de verhuurder alleen maar te zorgen voor de nodige vergunningen voor het gebruik als bedrijfsruimte en niet voor het gebruik als supermarkt.
Dat de huurder die bedrijfsruimte vervolgens alleen als supermarkt mag gebruiken, maakt voor het hof geen verschil. Immers, dat artikel houdt alleen maar een verplichting in voor Deka en niet voor de verhuurder. Deka heeft daarom het nakijken.
Deze uitspraak betekent niet dat de huurder in dit soort situaties altijd aan het kortste eind trekt. Een verhuurder moet relevante kennis over het pand met de huurder delen. Het is goed verdedigbaar dat de verhuurder hoort te weten wat de planologische bestemming van het gehuurde is.
Als het voor de verhuurder duidelijk had moeten zijn dat het gebruik volgens de overeengekomen bestemming feitelijk onmogelijk is, dan had hij de huurder hiervan op de hoogte moeten brengen. Zeker als de huurder een niet professionele partij is. De verhuurder kan zich dan niet verschuilen achter de algemene bepalingen.
Het is daarom mogelijk dat de huurder in bepaalde gevallen alsnog van de huurovereenkomst af kan. De uitspraak onderstreept wel het grote belang om tijdig over de juiste vergunningen te beschikken. Bezint eer ge begint!
