Voorzienbaarheid van planschade: wanneer wel of niet?

Recht op een vrij uitzicht bestaat niet. Toch is het bijzonder zuur als je een mooi huis koopt in het buitengebied en na een aantal jaar het uitzicht over de landerijen verstoord wordt door een rondweg die aangelegd wordt op korte afstand van je huis.

Recht op een vrij uitzicht bestaat niet. Toch is het bijzonder zuur als je een mooi huis koopt in het buitengebied en na een aantal jaar het uitzicht over de landerijen verstoord wordt door een rondweg die aangelegd wordt op korte afstand van je huis. Een verzoek om planschade is dan gauw gedaan – maar heb je daar recht op? Had je de rondweg niet aan kunnen zien komen?

Voorzienbaarheid

In veel planschadegevallen speelt de voorzienbaarheid een grote rol. ‘Voorzienbaarheid’ draait om de vraag: had je ten tijde van de aankoop – van bijvoorbeeld de woning –  rekening kunnen houden met de nieuwe plannen in de omgeving? Als je daar ten tijde van de koop van de woning al rekening mee had kunnen houden, dan moet de planschade na verwezenlijking van die plannen voor eigen rekening komen. De gedachte daarachter is logisch: als je rekening had kunnen houden met planschade, dan is het niet fair om die planschade vervolgens te laten vergoeden met gemeenschapsgeld.

Standaard overwegingen

De vervolgvraag is duidelijk: wanneer zijn plannen voorzienbaar en wanneer niet? De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State doet met enige regelmaat uitspraak in zaken waarin het draait om planschadevergoedingen. Standaard overwegingen over de voorzienbaarheid luiden:

“Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.”

“De voorzienbaarheid van een planologische wijziging moet beoordeeld worden aan de hand van het antwoord op de vraag of een in hoeverre ten tijde van de investeringsbeslissing, in dit geval ten tijde van de aankoop van de woning, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.”

En:

“Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.”

Concreet beleidsvoornemen

Voorzienbaarheid heeft dus alles te maken met een ‘concreet beleidsvoornemen’. Wanneer sprake is van een concreet beleidsvoornemen, blijft afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In een recente uitspraak van de Rechtbank Limburg heeft de rechtbank zich gebogen over de vraag wanneer beleidsvoornemen concreet genoeg was om voorzienbaarheid aan te nemen.

Eisers in de zaak waren in beroep gegaan tegen de afwijzing van het planschadeverzoek. Dit verzoek dienden zij in nadat duidelijk werd dat op korte afstand van hun woning, zo’n 155 meter, een rondweg zou komen.

De gemeente meende dat op het moment dat eisers de woning kochten, zij konden weten van de rondweg die in de buurt zou komen. Daarover stond tenslotte iets in het provinciale mobiliteitsplan (PMP). Eisers waren het niet eens met dit standpunt van de gemeente: het PMP was zo summier, dat die rondweg vlakbij hun woning echt niet voorzienbaar was.

Beleidsvoornemen, maar niet concreet

Eisers werden uiteindelijk door de Rechtbank in het gelijk gesteld. De rondweg, geïnitieerd door de gemeente, was wel genoemd in het PMP, maar niet andere (gemeentelijke) beleidsvoornemens. Bovendien waren maar een paar korte passages aan de rondweg gewijd, in een document van meer dan 100 pagina’s. Inhoudelijk werd over de rondweg vooral genoemd dat de verkeersproblemen bekend waren en dat ene rondweg een goede oplossing was. Bovendien bleek uit het PMP niet dat de rondweg zó dicht langs het huis van eisers zou komen. Kortom: er was wel een beleidsvoornemen, maar dat was niet concreet.

De Rechtbank oordeelde dat van eisers niet verwacht hoefde te worden dat zij zelf onderzoek zouden hoeven te doen naar de vraag op welke manier de rondweg mogelijk gerealiseerd zou gaan worden:

“Gelet op het voorgaande is voorzienbaarheid van de planschade voor eisers aannemen, daarmee naar het oordeel van de rechtbank een te vergaande oprekking van het leerstuk van actieve risicoaanvaarding. Dat past, zo vindt de rechtbank, niet bij het uitgaan van een reëel burgerbeeld en de daarbij behorende vraag wat van een redelijk denkend en handelend burger redelijkerwijs verwacht kan worden.”

Toch geen planschade

Betekende dit oordeel dat eisers een mooie planschadevergoeding op hun rekening gestort kregen? Helaas niet. De planschade werd begroot op € 7.500. Het normaal maatschappelijke risico – de schade die in ieder geval voor eigen rekening komt – werd gesteld op 3% van de waarde van de woning vlak vóór de vaststelling van het nieuwe plan. Op basis van de waarde van de woning moest € 9.300 voor eigen rekening komen. De begrote planschade was lager en kwam dus volledig eigen rekening. Eisers werden in het gelijk gesteld wat betreft de voorzienbaarheid en kregen daarvoor als schrale troost een proceskostenvergoeding.