Verplicht energielabel C voor kantoorgebouwen: (ver)huurders opgelet!

In 2013 is in Nederland het Energieakkoord tot stand gekomen. Hierin wordt gestreefd naar een energieneutrale omgeving in 2050. Eén van de concrete maatregelen uit dit akkoord, is de verplichting dat kantoorgebouwen in Nederland uiterlijk vóór 1 januari 2023 een energielabel C of hoger (A of B) hebben. Deze maatregel is in 2018 in het Bouwbesluit verankerd.

Voor wie geldt de verplichting?

Voor verhuurders van kantoorruimte heeft deze maatregel grote impact. De meeste kantoren dienen immers (ingrijpend) te worden aangepast om te voldoen aan de label-C-verplichting. Deze verplichting geldt niet voor alle kantoorgebouwen. Voor de volgende kantoren geldt de verplichting niet:

1. een ondergeschikt kantoor (minder dan 50% van gebouw wordt als kantoor gebruikt);

2. een kantoor kleiner dan 100 m2;

3. een kantoorgebouw dat tot een specifieke categorie behoort (bijvoorbeeld wanneer het kantoorgebouw een rijksmonument is); of

4. een kantoorgebouw ten aanzien waarvan de hardheidsclausule geldt die inhoudt dat geen maatregelen genomen behoeven te worden met een terugverdientijd van meer dan tien jaar (overigens betekent dit niet dat er geen energiebesparende maatregelen moeten worden ondernomen!).

Wat betekent dit voor bestaande en nieuwe huurovereenkomsten?

Wanneer een verhuurder niet tijdig voldoet aan de labelverplichting dat is sprake van een gebrek. De huurder kan dan van de verhuurder vorderen om dit gebrek weg te nemen. Ook kan hij zelfs vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd. Daarnaast loopt de verhuurder het risico op een forse boete. De verhuurder zal dus tijdig maatregelen moeten nemen.

Bij het behalen van deze verplichting én bij het nemen van maatregelen is de verhuurder ook afhankelijk van de (medewerking van de) huurder. Een verstandige verhuurder zal de nieuwe labelverplichting daarom ook laten doorwerken in de huurovereenkomst. De verhuurder doet er verstandig aan om te omschrijven wat hij van de huurder verwacht om te voldoen aan de labelverplichting. Bijvoorbeeld dat de huurder bij inrichting, gebruik, onderhoud, herstel of vernieuwing van het kantoorpand telkens kiest voor erkende energiebesparende maatregelen.

ROZ-modelbepaling

Eind 2019 heeft de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ) enkele modelbepalingen opgesteld die in de huurovereenkomst kunnen worden opgenomen. Het model van de ROZ geeft bepalingen voor zowel de situatie dat het gehuurde al voldoet aan minimaal label C, als voor de situatie waarin dat nog niet het geval is. De modelbepalingen zijn hier te downloaden. Hieronder zijn beide opties uitgewerkt.

Optie 1: het gehuurde voldoet al aan minimaal label C

In dit geval is een grote aanpassing van de huurovereenkomst niet nodig. Wel regelt de modelbepaling van de ROZ verplichtingen met betrekking tot onderhoud. Bepaald wordt dat wanneer een van de partijen wijzigingen aanbrengt of ‘onderhoud, herstel of vernieuwing’ uitvoert, die partij dient te kiezen voor erkende energiebesparende maatregelen. Wat betreft de bekostiging van die maatregelen wordt aangesloten bij art. 11 van de algemene bepalingen van de ROZ. Daaruit blijkt dat nagenoeg alle kosten voor rekening van de huurder komen.

Optie 2: het gehuurde voldoet nog niet aan minimaal label C

De modelbepalingen in optie 2 beschrijven maatregelen die verhuurder en huurder zullen nemen om (tijdig) te voldoen aan de labelverplichting. Partijen weten zo waar zij aan toe zijn. Ook krijgt de verhuurder hiermee duidelijkheid of het totale pakket aan maatregelen voldoende zal zijn om een C-label te verkrijgen. Een verhuurder doet er goed aan zich hierover te laten adviseren om onnodige kosten te voorkomen. Een verplichting voor de huurder (bv. om LED verlichting aan te brengen) kan bijvoorbeeld een dure maatregel voor de verhuurder overbodig maken (bv. het vervangen van een niet-duurzame airco-installatie).

Extra bepalingen bij optie 1 en 2

De modelbepalingen van de ROZ lopen alvast vooruit op de vermoedelijke aanscherping per 1 januari 2030 naar een verplicht A-label (!). In dat geval is het voeren van overleg van belang. De modelbepaling regelt echter nauwelijks iets voor de situatie waarin overleg niet leidt tot overeenstemming over te nemen maatregelen en met name over wie wat betaalt. De huurder zal immers de wens hebben dat de verhuurder zoveel mogelijk zelf bekostigt, terwijl de verhuurder gemaakte kosten zal willen terugverdienen door middel van verhoging van de huurprijs. Daarover kan discussie ontstaan. Voor de verhuurder is de (gunstige) mogelijkheid opgenomen om de huurovereenkomst op te zeggen, wanneer partijen niet ‘tijdig’ tot overeenstemming komen. De vraag is door hoeveel huurders deze drastische maatregel geaccepteerd zal worden.

Verder bevat de modelbepaling de regel dat door de huurder aangebrachte energiebesparende voorzieningen – in tegenstelling tot andere aangebrachte wijzigingen – niet ongedaan mogen worden gemaakt bij het einde van de huur. Partijen treden in overleg over een redelijke vergoeding als deze voorzieningen korter dan vijf jaar geleden zijn aangebracht. Ook over de vraag wat een redelijke vergoeding is, zal in de praktijk veel discussie ontstaan.

Maatwerk is vereist

Of u nu huurder bent of verhuurder, in beide gevallen is het verstandig om u (juridisch) te laten adviseren bij het tot stand komen of wijzigen van een huurovereenkomst. De modelbepalingen in de originele vorm zullen immers voor zowel huurder als verhuurder niet altijd even bruikbaar of wenselijk zijn. Maatwerk is kortom vereist.

Is aanpassing van de huurovereenkomst noodzakelijk?

Ja, dat is zeker noodzakelijk. Met name wanneer het gehuurde op dit moment nog geen C-label heeft. De verhuurder doet er in dat geval verstandig aan om in de huurovereenkomst (of in een addendum) te bepalen hoe en wanneer het gehuurde wél aan de labelverplichting zal voldoen. Doet hij dit niet, dan zal het gehuurde waarschijnlijk niet tijdig aan de labelverplichting voldoen en is sprake van een gebrek. Voor de verhuurder kan dit verstrekkende gevolgen hebben.

Conclusie

Met ingang van 1 januari 2023 dienen kantoorgebouwen te beschikken over een C-label. Verhuurders doen er verstandig aan om tijdig maatregelen te (laten) nemen en hierover afspraken te maken met de huurder. De modelbepalingen van de ROZ bieden hiervoor uitkomst, maar maatwerk is vereist om tot een werkbare en wenselijke regeling te komen.

BVD advocaten begeleidt zowel verhuurders als huurders bij het opstellen van werkbare en acceptabele bepalingen met betrekking tot de labelverplichting. Neem vrijblijvend contact op met een van onze huurrechtspecialisten.