Jan Eerbeek
Veel verhuurders maken gebruik van de ROZ-modellen voor de verhuur van onroerend goed. Deze modellen nemen als uitgangspunt dat de huurder de kosten draagt van het ‘kleine’ onderhoud en dat de verhuurder de kosten van het ‘grote’ onderhoud voor rekening neemt.
Veel verhuurders maken gebruik van de ROZ-modellen voor de verhuur van onroerend goed. Deze modellen nemen als uitgangspunt dat de huurder de kosten draagt van het ‘kleine’ onderhoud en dat de verhuurder de kosten van het ‘grote’ onderhoud voor rekening neemt. Van deze ‘standaardbepaling’ kan echter ook afgeweken worden door de huurovereenkomst naar eigen inzicht in te vullen.
Binnen het huurrecht zijn er verschillende mogelijkheden om alle kosten die verband houden met de verhuur te verdelen over de betrokken partijen. In de kern gaat het dan om twee soorten overeenkomsten die ik kort zal toelichten.
Bruto huurovereenkomst
Alle kosten met betrekking tot het gehuurde, zoals eigenaarsbelastingen, verzekeringspremies en onderhoudskosten komen in het geval van een bruto huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder. De huurder zal slechts verantwoordelijk zijn voor het kleine herstelwerk. Dit is in lijn met de uitgangspunten in de wet en wordt ook wel de standaard huurovereenkomst genoemd.
Netto huurovereenkomst
Onder een netto huurovereenkomst draagt een huurder meer kosten met betrekking tot het gehuurde. Hierin kunnen drie gradaties worden onderscheiden:
I. Single net
Onder een single net huurovereenkomst dient de huurder, naast de huurprijs, ook de eigenaarsbelastingen (onroerendezaakbelasting, milieuheffing, rioolrecht etc.) te voldoen. De ROZ-modellen voor verhuur van onroerend goed (230a- en 290-ruimte) kunnen als voorbeeld gezien worden van single net huurovereenkomsten.
II. Double net
Bij toepassing van een double net huurovereenkomst is de huurder, naast de eigenaarsbelastingen en de huurprijs, eveneens verantwoordelijk voor (de kosten van) de verzekeringen die betrekking hebben op het gehuurde, zoals de opstalverzekering.
III. Triple net
Onder de zwaarste variant komen, naast al het voorgaande, ook alle onderhoudskosten voor rekening en risico van de huurder.
De zwaarste variant van de netto huurovereenkomst brengt nogal wat verandering in de klassieke verdeling van de onderhoudsplicht met zich mee. Het is dan immers de huurder die verantwoordelijk wordt voor het onderhoud. Deze verdeling brengt zowel voor huurder als verhuurder de nodige voor- en nadelen met zich mee.
De huurprijs zal in deze situatie (veel) lager uitvallen dan normaal, wat voor de huurder een voordeel oplevert. Voor de verhuurder zijn er aan de andere kant veel minder kosten. Daarnaast zal de huurder meer grip hebben op de uitvoering en de daadwerkelijke kosten van het onderhoud. De huurder draagt dan wel meer risico en deze zal bij aanvang van de huur dan ook goed willen onderzoeken wat de onderhoudsstaat van het te huren object is. Na aanvang van de huur zal de verhuurder weinig omkijken meer hebben naar het gehuurde en alleen nog de huurinkomsten incasseren.
Het risico van een triple-net-huurovereenkomst is (natuurlijk) dat de huurder zijn onderhoudsverplichting niet nakomt en dat het gehuurde er in waarde op achteruit gaat. Een verhuurder zal dan bij het einde van de huur alsnog geconfronteerd worden met achterstallig onderhoud. Dit gevaar kan opgevangen worden door in de triple-net-huurovereenkomst goed uit te werken wat de onderhoudsplicht van de huurder inhoudt en hoe dit gecontroleerd wordt. Een voorbeeld is dat een systeem wordt afgesproken waarbij het pand op vastgestelde dagen en tijden (door een onafhankelijke derde) wordt geïnspecteerd. Een tweede mogelijkheid is dat een zogeheten ‘step-in-right’ wordt afgesproken waardoor het de verhuurder is toegestaan het verhuurde te betreden om het achterstallig onderhoud (onverplicht) zelf aan te pakken, waarbij de kosten vervolgens op de huurder worden verhaald. Het overeenkomen van een goede huurgarantie kan uitkomst bieden, zodat de door verhuurder gemaakte kosten daarop verhaald kunnen worden.
De triple-net-huurovereenkomst zal niet in elke situatie te gebruiken zijn. In de praktijk zien we dat deze variant vooral gebruikt wordt bij gebouwen die specifiek voor één huurder zijn ontworpen en gebouwd. Een huurder zal immers niet bij elk bestaand gebouw bereid zijn het onderhoudsrisico op zich te nemen. De triple-net-huurovereenkomst is dus vooral interessant voor de belegger met een langetermijnvisie; gezien de lage huurprijs kan het rendement namelijk niet op korte termijn gerealiseerd worden.
Als verhuurder heb je tal van mogelijkheden om (samen met de huurder) te komen tot een specifieke verdeling van de verschillende kostenposten. Dat vraagt echter wel om de juiste afspraken. Ons kantoor kan u uiteraard behulpzaam zijn bij het goed vastleggen van een voor uw situatie op maat gemaakte huurovereenkomst.
