Verborgen gebreken, hoe zit het ook alweer?
Cornelis Klepper
Het zal je maar gebeuren. Net een woning gekocht, en enthousiast begonnen met het verwijderen van het behang op de muren. Dan wordt daar, achter het behang, een flinke scheur in de muur zichtbaar. Of je ontdekt dat de riolering van de woning niet deugt. Of... vul zelf maar in. Je vraagt je dan af of je de verkoper aansprakelijk kunt stellen voor de herstelkosten van dat verborgen gebrek. Of dat kan, is afhankelijk van veel omstandigheden, bijvoorbeeld van de contractuele afspraken die zijn gemaakt en van de ernst van het gebrek.
Afspraken over kwaliteit
Welke kwaliteit je van een bestaande woning mag verwachten als koper, hangt af van de afspraken die daarover zijn gemaakt in de koopovereenkomst. In de veelvoorkomende NVM-koopakte zijn diverse artikelen gewijd aan de afspraken over de kwaliteit van de woning. In de nieuwe NVM-Modelovereenkomst zijn de belangrijkste bepalingen opgenomen in artikel 6. Zo bepaalt artikel 6.1 dat de koper de woning overneemt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Door deze bepaling doet de koper er goed aan een bouwkundige keuring te laten uitvoeren voordat hij het koopcontract tekent. Meer over die bouwkundige keuring in deze blog. Komen er later problemen aan het licht, die met een bouwkundig onderzoek ontdekt hadden kunnen worden, terwijl dat onderzoek niet is uitgevoerd, dan kan de koper de verkoper niet aanspreken voor die gebreken.
Een uitzondering op de afspraak dat zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening en risico van de koper zijn, staat in artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst. Daarin staat namelijk dat de verkoper garandeert dat de woning de feitelijke eigenschappen heeft die nodig zijn voor een normaal gebruik. Je kunt dan bijvoorbeeld denken aan de constructie van de woning (muren, vloeren, dak). Als na overdracht van de woning gebreken aan het licht komen die dat normale gebruik belemmeren, kan de koper wel aanspraak maken op vergoeding van de kosten bij de verkoper. Dit tenzij hij die gebreken van te voren had kunnen ontdekken.
Ouderdomsclausule
Tegenwoordig wordt in steeds meer koopovereenkomsten een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen. Zo’n bepaling staat niet standaard in de NVM-koopakte en wordt dus door de verkoper toegevoegd. In de clausule staat vaak dat de woning al X jaren oud is, waardoor de eisen die aan de bouwkundige kwaliteit mogen worden gesteld, anders zijn dan die bij nieuwe woningen. Soms staat er ook dat de verkoper de kwaliteit van specifieke onderdelen van de woning niet garandeert.
De ouderdomsclausule zorgt ervoor dat de koper nog meer verantwoordelijkheid heeft om te onderzoeken wat de kwaliteit van de woning is. Door het contract, met daarin de clausule, te ondertekenen verklaart de koper namelijk dat hij zich ervan bewust is dat de woning mogelijk van andere kwaliteit is dan een moderne woning.
Ouderdomsclausule versus normaal gebruik
In de praktijk ontstaat vaak discussie over de vraag hoe de garantie van geschiktheid voor normaal gebruik en de ouderdomsclausule zich tot elkaar verhouden. Die vraag is niet voor elke situatie te beantwoorden. Dat komt doordat het antwoord afhankelijk is van de formulering van de ouderdomsclausule. Wel kan in het algemeen gezegd worden dat gebreken die het normaal gebruik belemmeren, en uitsluitend door ouderdom zijn ontstaan, voor rekening en risico van de koper blijven wanneer een ouderdomsclausule is opgenomen. Die regel onderstreept het belang van een bouwkundige keuring eens te meer.
