Blog
Uitsluiten van huurbescherming: succesvol?
Bertjan Agteresch
Bertjan Agteresch
Voor de verhuurder kan huurbescherming van de huurder ongewenst zijn. Daarom zien wij in de praktijk regelmatig dat verhuurders in overeenkomsten de huurbescherming proberen uit te sluiten. Dat doen zij bijvoorbeeld door het gebruik van het gehuurde ‘bruikleen’ te noemen. De mogelijkheden worden echter beperkt door wet en jurisprudentie. In een uitspraak in kort geding van Rechtbank Amsterdam van 19 juli 2019 komt de overeenkomst van een creatieve verhuurder aan bod. Slaagt het beroep op huurbescherming door de huurder?
Harry heeft een gedeelte van een leegstaand kantoorpand aan Marco als woning in gebruik gegeven. Harry en Marco hebben op 30 juni 2017 een overeenkomst gesloten, die door Harry bruikleenovereenkomst wordt genoemd. Marco betaalt voor het gebruik € 309,50 per maand. Van dat bedrag is € 180,- bedoeld voor ‘Bruikleenovereenkomst’. Harry heeft omschreven dat dit bedrag bijvoorbeeld gebruikt wordt voor het beheer, 24 uurs bereikbaarheidsdienst en onderhoud van het pand. In de overeenkomst staat verder onder meer het volgende:
Het pand staat tijdelijk leeg in afwachting van verdere ontwikkelingen;
De bruikleengever geeft het pand om niet aan bruiklener in bruikleen;
Bruiklener is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard van de overeenkomst;
De overeenkomst steeds kan worden opgezegd met een opzegtermijn van vier weken;
Bruiklener realiseert zich dat geen sprake is van huur, zodat hij geen beroep kan doen op huurbescherming, ook al niet omdat het gebruik alleen van korte duur is.
De verhoudingen tussen Harry en Marco zijn door de tijd heen gebrouilleerd geraakt. Marco zou volgens Harry betrokkenen intimideren en bedreigen, overlast veroorzaken en de brandveiligheid van het pand belemmeren. Marco beticht Harry op zijn beurt van het inzetten van een knokploeg. Harry wil op korte termijn het pand herontwikkelen en heeft daarvoor al een omgevingsvergunning verkregen. Op 22 november 2018 wordt door Harry de overeenkomst opgezegd. Omdat Marco zei dat hij deze brief niet had ontvangen, is op 28 februari 2019 een nieuwe brief gestuurd, waarbij wordt opgezegd tegen 28 maart 2019.
Omdat Marco niet akkoord gaat met de opzegging, komt de zaak bij de rechter terecht. Harry stelt zich in de procedure op het standpunt dat sprake is van bruikleen. En als dat niet het geval is, is wel ‘huur naar haar aard van korte duur’ aan de orde. Marco doet een beroep op huurbescherming. Volgens hem is sprake van een reguliere huurovereenkomst.
De rechter benoemt allereerst dat het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en bruikleenovereenkomst is dat bij de huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik. Dat is bij bruikleen niet het geval. Als een vergoeding een symbolisch karakter heeft, kan nog wel bruikleen aan de orde zijn. Als de vergoeding niet zo’n karakter heeft en direct ziet op het gebruik van het object, moet de overeenkomst als huur worden gezien.[2] Dat staat nu eenmaal in de wet.
Volgens de rechter heeft Harry onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de maandelijkse vergoeding niet in rechtstreeks verband staat met het gebruik van de woning. Harry heeft niet aangetoond dat de vergoeding alleen maar voor daadwerkelijke onkosten verbonden aan het gebruik is bedoeld. Kortom: het is geen bruikleenovereenkomst, maar een huurovereenkomst.
De rechter gaat daarna in op de vraag of sprake is van huur naar haar aard van korte duur. Dan kan Harry nog aan huurbescherming van Marco ontkomen. Huur naar haar aard van korte duur wordt erg beperkt toegepast: het is echt een uitzonderingssituatie. Volgens de Hoge Raad moet bij de toetsing daarvan worden gelet op de aard van de woning en het gebruik en de beoogde duur van het gebruik.[3]
In dit geval slaagt het beroep van Harry op de huur naar aard van korte duur. De volgende omstandigheden weegt de Rechtbank daarvoor mee:
In de overeenkomst is duidelijk benoemd dat het gebruik van het pand tijdelijk is. De omstandigheden waaronder het pand in gebruik is gegeven staan duidelijk benoemd;
De aard van het gehuurde betreft een voormalig kantoorpand;
Het kantoorpand is door Harry aangekocht om te herontwikkelen;
Harry was nog in afwachting van een omgevingsvergunning. Deze is nu verkregen.
De consequentie van ‘huur naar aard van korte duur’ is dat Marco geen beroep kan doen op huurbescherming. De door Harry gevorderde ontruiming wordt toegewezen.
Deze uitspraak is een opsteker voor verhuurders die een pand, in afwachting van bijvoorbeeld verkoop of herontwikkeling, voor korte tijd willen verhuren. Zo kunnen zij een pand gedurende die periode leefbaar houden (en verpaupering voorkomen). Uit de besproken uitspraak volgt dat een en ander wel nauw luistert: de verhuurder moet van goeden huize komen om huur naar aard van korte duur in rechte rond te krijgen. Het is voor verhuurders in ieder geval zaak de overeenkomsten nauwkeurig te formuleren. De consequenties van huurbescherming kunnen voor een verhuurder fors zijn: een huurder heeft dan legio wettelijke mogelijkheden om zijn poot stijf te houden. Verder blijkt uit de uitspraak dat het kwalificeren als bruikleen erg lastig is: Harry had dan geen vergoeding direct voor het gebruik van Marco mogen vragen.
Zie HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131.
HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495.
Bertjan Agteresch
