Uitoefening voorkeursrecht: troeft moeder haar zoon af?

Een moeder verkocht in 1994 een bedrijfsterrein aan haar zoon. Voor eigen rekening bouwde hij een bedrijfsgebouw op dit perceel. Destijds spraken zij een voorkeursrecht af, een eerste recht van koop voor de moeder. Twintig jaar later wil de zoon het bedrijfsterrein weer verkopen. Moeder en zoon onderhandelen over de prijs, maar komen er niet uit. Moeder beroept zich vervolgens op de getaxeerde waarde en stelt dat daardoor een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hoe oordeelde het Gerechtshof Arnhem?Leeuwarden op 28 juli 2020 over deze situatie? En welke lessen volgen hieruit?

In de koopovereenkomst van 1994 is een voorkeursrecht opgenomen. Als de zoon het bedrijfsterrein zou willen verkopen, moet hij de moeder daarvan in kennis stellen. Deze heeft dan het recht het verkochte bij voorkeur te kopen. De koopprijs wordt in onderling overleg vastgesteld. Als dat niet zou lukken, moeten drie makelaars onroerend goed de prijs bepalen. Het artikel besluit: 'ongeacht of de koop doorgaat zijn de taxatiekosten voor partijen, ieder voor de helft'.

Het voorkeursrecht uitgeoefend?

In 2014 deelt de zoon aan zijn moeder mee dat hij het bedrijfsterrein wil verkopen. Hij stelt haar in de gelegenheid het terrein voor € 425.000,- te kopen. Moeder bericht daarop dat zij wel geïnteresseerd is, maar dat de vraagprijs te hoog lijkt. Zij vraagt om inzage in een taxatierapport waarop de voorgestelde koopsom is gebaseerd. Ook wil zij nog een bouwkundig onderzoek naar bodemvervuiling, een bouwkundig rapport en de huurcontracten onder ogen zien. Vervolgens laat de moeder het bedrijfsterrein taxeren.

Daarna wordt het bedrijfsterrein in 2016 getaxeerd door Visser Makelaardij. Deze makelaar taxeert het bedrijfsterrein op € 397.000,- in gedeeltelijk verhuurde staat. Dit taxatierapport wordt ondertekend namens moeder en zoon. Het rapport vermeldt verder dat de waardering bedoeld is om de marktwaarde van het bedrijfsterrein vast te stellen en daarmee te voldoen aan de bepaling over het voorkeursrecht.

In april 2017 informeert de zoon of de moeder het bedrijfsterrein nog wil kopen. Hierop antwoordt de moeder dat dat het geval is, maar enkel tegen een voor haar aanvaardbare koopsom. De moeder laat weten in principe tegen de getaxeerde waarde te willen kopen, maar nog wel het bedrijfsterrein te willen bezichtigen. In augustus 2017 laat de zoon weten dat de getaxeerde waarde inmiddels fors is gestegen en dat een hogere koopsom geldt van € 550.000,- k.k. Hierop deelt de moeder mee dat zij gebruik maakt van haar eerste recht van koop tegen de koopsom van € 397.000,?. De zoon stemt hier niet mee in. Uiteindelijk vordert de moeder bij de rechter een verklaring voor recht dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Oordeel Gerechtshof

De kantonrechter heeft eerder geoordeeld dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De moeder legt daarop de kwestie aan het hof voor. Het hof stelt voorop dat een koopovereenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Belangrijk is dat hierin wilsovereenstemming tot uitdrukking wordt gebracht. Die wilsovereenstemming moet bestaan voor de belangrijkste onderdelen van de overeenkomst, de essentialia. Ook de prijs valt onder de essentialia. Waar het om gaat, is dat beide partijen de overeenkomst hebben wíllen sluiten, althans dat zij gerechtvaardigd erop vertrouwden dat de andere partij die wil heeft gehad.

Hier staat centraal of deze wilsovereenstemming bestond over de koopprijs van € 397.000,-. De vraag is uiteindelijk welke betekenis toekomt aan de waardebepaling van Visser Makelaardij. Hiervoor moet de bepaling over het voorkeursrecht worden uitgelegd. Daarbij zijn niet alleen de bewoordingen, maar ook de bedoelingen van partijen van belang. Het hof oordeelt dat door Visser Makelaardij volgens de bepaling de koopprijs op € 397.000,- is vastgesteld.

De vaststelling van de koopprijs is echter niet genoeg. Er moet ook wilsovereenstemming zijn over de koopprijs. De bepaling over het voorkeursrecht biedt ruimte aan de zoon af te zien van de koopovereenkomst. De zoon kon dus kiezen of hij al dan niet verkoopt voor de getaxeerde waarde. De zoon heeft gekozen om niet voor deze waarde te verkopen, dus is geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

Verder strandt ook het beroep van de moeder op onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen. Het hof vindt dat de zoon door het tijdsverloop mócht vragen om een hogere prijs. Er is geen sprake van een situatie dat de moeder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat alsnog een koopovereenkomst tot stand zou komen. Daarvoor was de situatie te zeer verstoord. De zoon mocht daarom de onderhandelingen afbreken.

Wat leren we hiervan?

In deze onverkwikkelijke kwestie trekt de moeder aan het kortste eind. De moeder loopt met name op de klip van de inhoud van het voorkeursrecht. Dit voorkeursrecht verplichtte de zoon niet tot verkoop van een bepaalde prijs aan de moeder. Hij had het recht om af te zien van verkoop.

Het is belangrijk om bij het opstellen van een voorkeursrecht te bedenken of een dwingende route wordt voorgeschreven. Voor beide partijen is van belang een heldere bepaling op te stellen, waarin alle mogelijke scenario’s worden verwerkt. Zo’n bepaling voorkomt (waarschijnlijk) procedures zoals hiervoor zijn besproken.