Bertjan Agteresch
Bij de verkoop van percelen wordt geregeld een anti-speculatiebeding opgenomen. Zo’n beding is erop gericht dat de koper niet gaat ‘speculeren’ op de aankoop van de grond.
Bij de verkoop van percelen wordt geregeld een anti-speculatiebeding opgenomen. Zo’n beding is erop gericht dat de koper niet gaat ‘speculeren’ op de aankoop van de grond. Dat kan bijvoorbeeld door de grond voor een lage prijs te kopen en snel voor een hogere prijs te verkopen.
In agrarische situaties komt een anti-speculatiebeding regelmatig voor in familieverhoudingen. De ouders verkopen dan tegen een gunstig bedrag percelen aan hun kind. Zij willen vervolgens voorkómen dat hun kind direct gaat ‘cashen’ op deze percelen. Ze willen dat het kind juist de bedrijfsvoering van het agrarisch bedrijf voortzet.
In een erg interessant arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 februari 2022 komt de uitleg van een anti-speculatiebeding aan bod. [1] Een vader die zijn agrarisch bedrijf inclusief percelen aan zijn zoon heeft verkocht, vordert jaren later bijna 1 miljoen euro van zijn zoon, omdat hij vindt dat zijn zoon het anti-speculatiebeding heeft geschonden. In deze blog bespreek ik deze kwestie, maar leg ook uit hoe het anti-speculatiebeding door het Hof werd toegepast en uitgelegd.
Belangrijk is dat de vader en de moeder van de zoon in 1993 zijn gescheiden. De financiële afwikkeling van de scheiding is in 2001 gebeurd. Vader exploiteerde toen nog een agrarisch bedrijf. Moeder vond het belangrijk dat hun kinderen dit bedrijf konden voortzetten. In de akte van scheiding en verdeling is daarom een voorkeursrecht voor de kinderen opgenomen. De kinderen konden het bedrijf bij verkoop door vader overnemen tegen de waarde in verpachte staat (veel lager dan de pachtvrije waarde). Daaraan was wel gekoppeld dat voor de kinderen een zwaar anti-speculatiebeding zou gelden.
In 2007 heeft de zoon het bedrijf van zijn vader overgenomen, inclusief 39 hectare grond. In de akte van levering is het anti-speculatiebeding geplaatst. Dit beding is heel ruim omschreven. Ik kom daar hierna nog op terug.
De zoon heeft bij de overname een plan gemaakt om het agrarisch bedrijf toekomstbestendig te maken. Hij zag in dat modernisatie en uitbreiding nodig was. Om dat mogelijk te maken was geld nodig. Daarom heeft de zoon eerst de veestapel en het melkquotum verkocht. In eerste instantie had hij hierdoor geen grond nodig voor zijn bedrijfsvoering. Zijn broer mocht jarenlang de overbodige grond gebruiken. In het begin was dat (vrijwel) alles, maar door de jaren heen werd dit minder naarmate de zoon meer grond nodig had voor het bedrijf. De broer betaalde slechts de kosten die de zoon maakte voor deze stukken grond. De zoon hield altijd feitelijke zeggenschap over de grond die de broer gebruikte.
De vader vond dat door het verpachten van de grond aan de broer de zoon in strijd heeft gehandeld met het anti-speculatiebeding.
Het anti-speculatiebeding bepaalde kort gezegd dat als de zoon het onroerend goed binnen 15 jaar zou vervreemden, hij een vergoeding verschuldigd zou zijn. Die vergoeding bestaat uit het verschil tussen de waarde in verpachte staat (verkrijgingsprijs) en de pachtvrije waarde. Ook was een boete op overtreding van het beding gesteld.
Het woord ‘vervreemden’ is heel breed omschreven in het beding. Zo werd ook het verpachten van de grond expliciet benoemd als ‘vervreemden’.
De hamvraag is of door het verpachten van de grond van de zoon aan zijn broer het anti?speculatiebeding is overtreden. Naar de letter van het beding was dit het geval. Maar is dat genoeg? Het Hof komt tot de conclusie van niet. Dat legt het Hof uitgebreid uit.
Allereerst gaat het Hof in op de bedoeling van een anti-speculatiebeding in het algemeen. Zo’n beding wordt opgesteld om te voorkómen dat iemand direct gaat ‘cashen’, terwijl een lage(re) prijs voor een perceel juist bedoeld is om iemand de bedrijfsvoering te laten voortzetten. Dit beding steekt daar een stokje voor. Het is logisch dat een anti-speculatiebeding breed is omschreven, juist omdat trucjes om dit beding te omzeilen moeten worden geblokkeerd. Het is vervolgens wel zaak om bij de feiten te kijken of de strekking van het beding wordt aangetast.
Ook in dit geval was de strekking van het beding dat het bedrijf moest worden voortgezet. Het Hof vond het daarbij belangrijk dat dit tussen vader en moeder bij de financiële afwikkeling van de scheiding zo was besproken.
Bij de uitleg van een beding – en daar gaat het hier om – is de bedoeling van partijen belangrijk, naast bijvoorbeeld de letterlijke tekst. Het Hof past bij uitleg de zogenaamde Haviltex-maatstaf toe.
In dit geval stond wel letterlijk in het beding dat verpachting vervreemding inhield. Maar dat betekende niet dat de verpachting van de zoon aan de broer ook direct een overtreding van het beding meebrengt. De zoon deed dat namelijk niet om commercieel te profiteren. Hij deed dat met het oog op het belang van het bedrijf en de voortzetting daarvan. De zoon hield altijd zeggenschap. De verpachting had dus niet ten doel om te ‘cashen’; hij kreeg slechts zijn kosten voor de grond vergoed. De strekking van het anti-speculatiebeding werd dus niet geschonden.
De uitspraak staat boordevol nuttige lessen over het anti-speculatiebeding en de uitleg daarvan. Ik noem er enkele:
Het anti-speculatiebeding is een goed middel om ‘speculeren’ bij een lage(re) prijs tegen te gaan en om ervoor te zorgen dat de verkrijger voor langere tijd het bedrijf blijft exploiteren;
Het is belangrijk een anti-speculatiebeding breed te omschrijven, om misbruik en omzeilen te voorkómen;
Bij een anti-speculatiebeding is de bedoeling/strekking van groot belang;
De letterlijke tekst van het beding is niet altijd doorslaggevend.
Voor het opstellen van en het procederen/onderhandelen over het anti-speculatiebeding kunt u terecht bij mr. B.J. Agteresch.
[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 februari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1415.
Bertjan Agteresch
