Moet de huurder van bedrijfsruimte rekening houden met de VvE?

Huurders van appartementsrechten zullen bij verbouwingen rekening moeten houden met de Vereniging van Eigenaren. Dat blijkt wel uit het arrest van Hof den Haag van 16 april 2019. Lidl, als huurder, onderneemt een grootscheepse verbouwing. Hiervoor is geen toestemming gevraagd aan de VvE. De VvE stapt uiteindelijk naar de rechter en vordert dat Lidl bepaalde wijzigingen aan het pand ongedaan maakt. Wat is de uitkomst?

Lidl huurt sinds 2003 een bedrijfsruimte op de begane grond van een pand bestaande uit 16 woonappartementen (op de eerste en tweede verdieping) en de gehuurde bedrijfsruimte. Met instemming van Lanvas, de verhuurder, laat Lidl een verbouwing uitvoeren. Onder meer de pui en bestickering zijn aangepast. Ook zijn nieuwe, grotere, koelunits op het platte dak van de bedrijfsruimte geplaatst.

Vordering VvE en toetsing van het hof

De VvE vordert dat de door Lidl aangebrachte wijzigingen aan het pand ongedaan worden gemaakt.

Volgens het hof staat op grond van de splitsingsakte en het toepasselijke Modelreglement 1992 vast:

dat de eigenaars van de woonappartementen de kosten van onderhoud van de gemeenschappelijke delen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de woningen moeten dragen,
dat het casco en de constructie van het gebouw gemeenschappelijk zijn,
dat alle appartementseigenaren aansprakelijk zijn voor het onderhoud hiervan,
dat zonder toestemming van de vergadering van de VvE geen veranderingen aan de gemeenschappelijke delen mogen worden aangebracht waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan wordt gewijzigd,
dat het dak boven de bedrijfsruimte gemeenschappelijk is en
dat in de splitsingsakte aan de eigenaar de mogelijkheid wordt geboden om buiten de VvE om specifieke voorzieningen voor en aan de bedrijfsruimte te treffen, mits daardoor geen hinder aan de eigenaren van de woonappartementen wordt toegebracht.

De toetsing van het hof spitst zich nader toe op i) de plaatsing van koelunits op het dak, ii) de vervanging van de gemetselde buitengevel door een glazen pui en iii) de nieuwe bestickering.

i. Plaatsing van koelunits op het dak

Volgens het hof zijn grotere koelunits op het dak, een gemeenschappelijk deel, geplaatst. Deze nieuwe koelunits veranderen het architectonisch uiterlijk van het gemeenschappelijke dak. Dat blijkt ook uit het Welstandsadvies van de gemeente. Uit dit advies volgt dat de commissie de koelunits ‘weinig elegant’ vindt. Tegelijk ziet de commissie in dat de plaatsing van deze units noodzakelijk is.

Het hof vindt dat de vordering van de VvE, namelijk terugplaatsing van de oude koelunits, een miskenning van de realiteit is. Ook de VvE ziet namelijk wel in dat de nieuwe koelunits noodzakelijk zijn. Bovendien blijkt niet dat de units meer hinder veroorzaken dan de oude units. Het hof oordeelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om van Lidl dan wel de verhuurder te verlangen dat de koelunits weer worden vervangen door de oude exemplaren.

ii. Vervanging van de gemetselde buitengevel door een glazen pui

Het ruwe metselwerk behoort tot het gemeenschappelijke deel van het pand. Volgens het toepasselijke Modelreglement had toestemming gevraagd moeten worden aan de vergadering van de VvE voor het vervangen van dit ruwe metselwerk door een glazen pui. Door dit niet te doen heeft de verhuurder volgens het hof zijn verplichting als mede-deelgenoot van het pand geschonden. Verder mocht Lidl als grote ondernemer en huurder niet zomaar de andere kant op kijken. Lidl had zich volgens het hof ervan bewust horen te zijn dat bij een grote verbouwing belangen van de overige appartementsgerechtigden een rol spelen. Het handelen van Lidl is onrechtmatig: het maakt inbreuk op de eigendomsrechten van de VvE en is strijdig met de betamelijkheid in het maatschappelijk verkeer. Het oordeel van het hof luidt dat Lidl en de verhuurder deze verbouwing ongedaan moeten maken.

iii. Nieuwe bestickering

Volgens het hof mocht Lidl zonder toestemming van de VvE de bestickering van de bedrijfsruimte wijzigen. Dat volgt namelijk uit een specifieke bepaling in de splitsingsakte. Het veroorzaken van hinder aan de andere appartementseigenaren kan hieraan in de weg staan. Het hof vindt dat er geen sprake is van zulke hinder. Dat de grote bestickering als minder prettig wordt ervaren, zorgt er nog niet voor dat sprake is van hinder in de zin van de splitsingsakte. De winkelruimte bevindt zich namelijk onder de woningen. Verder passen de aangebrachte reclame-uitingen bij het bedrijf van Lidl: een supermarkt.

Wat zijn de lessen?

Het is voor een huurder van een appartement belangrijk zich te realiseren dat voor sommige verbouwingen toestemming nodig is van de VvE. Alleen toestemming van de verhuurder is in dat geval niet altijd genoeg;

Ook nadat een verbouwing al heeft plaatsgevonden, heeft de VvE nog juridische aangrijpingspunten om wijzigingen ongedaan te laten maken;
Het hof legt in dit arrest ook een verplichting neer bij de huurder. Het feit dat de huurder in deze kwestie een grote onderneming betrof, lijkt mee te wegen in het oordeel van het hof;
Het Welstandsadvies van de Welstandscommissie van de gemeente speelt in dit arrest een belangrijke rol in de beoordeling van de toelaatbaarheid van de verbouwing;
Bij het splitsen in appartementen, waarbij ook een grote bedrijfsruimte deel uitmaakt van het pand, is het belangrijk zorgvuldig de splitsingsakte te formuleren. Hierin kunnen belangrijke uitzonderingen voor de eigenaar van het appartement met de bedrijfsruimte al dan niet worden opgenomen.