Bertjan Agteresch
Makelaars worden nogal eens aansprakelijk gesteld voor het vermelden van een verkeerde gebruiksoppervlakte van een woonhuis. Moet de makelaar de koper financieel compenseren?
Makelaars worden nogal eens aansprakelijk gesteld voor het vermelden van een verkeerde gebruiksoppervlakte van een woonhuis. Het recept is simpel: in de informatie wordt vermeld dat de woonoppervlakte van een woonhuis bijvoorbeeld 120 m2 is, maar dat blijkt 100 m2 te zijn. De laatste jaren is dat meermaals in de rechtspraak aan bod gekomen. Een arrest van het Hof Amsterdam van 31 maart 2020 is een nieuwe loot aan de stam. Moet de makelaar de koper financieel compenseren?
Makelaars die bij NVM zijn aangesloten, moeten de gebruiksoppervlakte berekenen aan de hand van de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’ (hierna: de meetinstructie). Het doel van deze instructie is het vereenvoudigen en uniformeren van het meten van woningen. In deze instructie wordt stap voor stap uitgewerkt hoe woningen moeten worden gemeten. De uitkomst van de meting is het netto woonoppervlak.
Hoe gaan rechters om met de toepassing van de meetinstructie? En hoe wordt bepaald welke schade kopers hebben geleden? Over deze en andere vragen heeft de Hoge Raad zich in 2018 en 2019 gebogen.
In de eerste plaats is het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 van belang. Volgens de Hoge Raad mogen kopers van woningen aangeboden door NVM-makelaars er in principe van uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met toepassing van de meetinstructie. De koper mag er dus ook op vertrouwen dat de weergegeven oppervlakte het netto woonoppervlak betreft. Dat kan anders zijn als de koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar had moeten begrijpen dat niet de netto woonoppervlak is weergegeven, gemeten volgens de meetinstructie. Dat geldt ook als de koper aanleiding had om te twijfelen aan de oppervlakte. De NVM-makelaar moet deze uitzonderingen dan stellen en (zo nodig) bewijzen. De Hoge Raad formuleert dus een strenge maatstaf voor makelaars, waarin veel status wordt toegekend aan de meetinstructie. De makelaar is bij overschrijding best snel aansprakelijk. De juridische grondslag daarvoor is de onrechtmatige daad.
In 2019 gaat de Hoge Raad in op het vaststellen van de schade. In dat arrest oordeelt hij dat de bestaande situatie moet worden vergeleken met de hypothetische situatie dat de oppervlakte wél juist zou zijn vermeld. Zou dan schade zijn geleden en, zo ja, wat dan?
In de recent arrest van het Hof Amsterdam heeft Makelaarsland (een NVM-makelaar) een woning te koop aangeboden. In de brochure stond een woonoppervlak van 153 m2 vermeld. Wel was een exoneratieclausule opgenomen: een bepaling waarin stond dat de koper de makelaar niet aansprakelijk kan houden voor eventuele onjuistheden in de brochure. De koper heeft de woning uiteindelijk drie keer bezichtigd, en drie keer zijn bod verhoogd. Uiteindelijk is de woning voor € 425.000,- verkocht. Na de verkoop ontdekt de koper dat de woning slechts een woonoppervlak van 122 m2 heeft. Hij vordert daarop een bedrag van € 15.000,- van de makelaar: het verschil tussen de betaalde prijs en de taxatiewaarde van de woning. De koper betoogt dat hij minder voor de woning zou hebben betaald als de juiste oppervlakte was vermeld.
Het hof gaat in haar beoordeling ervan uit (‘veronderstellerderwijs’) dat aansprakelijkheid van de makelaar bestaat. Vast staat dat de woonoppervlakte niet correct was vermeld. Het hof gaat vervolgens uitgebreid in op het causaal verband: bestaat er een causaal verband tussen aansprakelijkheid en schade? Het hof komt tot het oordeel dat dit causaal verband niet bestaat. Volgens het hof zouden de kopers ook bij de kennis van 122 m2 gewoon € 425.000,- voor de woning hebben betaald. Toen de kopers bekend raakten met de juiste woonoppervlak hebben ze niet aangestuurd op ontbinding van de koopovereenkomst. Uit alles blijkt dat ze de woning gewoon erg graag wilden hebben. Zonder ‘fout’ van de makelaar zou de koper hetzelfde bedrag hebben betaald. Dat is de crux.
De rechtspraak is best streng voor NVM-makelaars met betrekking tot het vermelden van de juiste woonoppervlak. De koper mag er normaal gesproken op vertrouwen dat de meetinstructie correct is toegepast. Aansprakelijkheid ligt voor de lakse makelaar dus relatief snel op de loer. Tegelijk blijkt uit het besproken arrest dat de koper er met alleen aansprakelijkheid nog niet is. De koper moet wel aannemelijk maken dat hij schade heeft geleden door de onrechtmatige daad van de makelaar. Dat vormt voor de koper nog een fikse dobber. Zeker als hij zich eerst erg happig toonde om de woning te kopen. In dat opzicht heeft de makelaar de huidige huizenmarkt dus mee.
Bertjan Agteresch
