Erhard Koekoek
Heeft u pas een woning gekocht of verkocht? Dan heeft u vast ook uw handtekening gezet onder een hele waslijst aan afspraken die zijn vastgelegd in een koopakte. Als het een NVM-model is, staat in artikel 11 ook een boeteclausule voor het geval bepaalde afspraken niet worden nageleefd.
Heeft u pas een woning gekocht of verkocht? Dan heeft u vast ook uw handtekening gezet onder een hele waslijst aan afspraken die zijn vastgelegd in een koopakte. Als het een NVM-model is, staat in artikel 11 ook een boeteclausule voor het geval bepaalde afspraken niet worden nageleefd. De gebruikelijke boete is een bedrag van 10% van de koopsom. Dat loopt bij een koopwoning van bijvoorbeeld € 325.000,- dus al snel in de tienduizenden euro’s. Serieus geld! Reden waarom er ook vrij veel wordt geprocedeerd over dergelijke boetes in een poging deze te matigen.
In een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd ook een woning verkocht tussen consumenten. De koopsom was € 252.500,-. Zoals meestal het geval, was daarvoor wel een hypotheek nodig om de woning te financieren. Partijen hadden dus ook een financieringsvoorbehoud opgenomen: als de koper niet uiterlijk op 29 maart de financiering van de woning rond kreeg, kon hij de koopovereenkomst ontbinden.
De koper heeft natuurlijk wel een inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen. In dit geval was daarom ook de gebruikelijke afspraak gemaakt dat een ontbinding wel goed gedocumenteerd moet worden gedaan. In de koopakte stond daarom dat onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan dat de koper minimaal van 1 bank of erkende geldverstrekkende instelling een afwijzingsbrief dient te overleggen.
In deze kwestie leek het niet echt te vlotten met de financiering. Nadat het financieringsvoorbehoud nog een keer met 14 dagen was verlengd, krijgt de verkoper op 12 april te horen dat het toch niet doorgaat. Via de makelaar bericht de koper dat hij helaas de financiering niet rond krijgt.
De verkoper laat het er niet zomaar bij zitten. Hij bericht de koper dat er geen afwijzing van een bank of geldverstrekker is meegestuurd, zodat de koop (nog) niet is ontbonden. Verder wordt de koper gesommeerd de afgesproken bankgarantie te stellen, anders zal de 10%-boete worden opgeëist. De koper reageert echter niet meer. Er komt ook geen afwijzingsbrief meer op tafel. Uiteindelijk weet de verkoper zijn woning te verkopen aan een ander voor € 260.000,-.
De verkoper vordert vervolgens van de koper een boete van 10% (€ 25.250,-) plus wettelijke rente. De rechtbank wijst deze vordering toe. De koper gaat in hoger beroep en vraagt het gerechtshof deze boete te matigen. Er wordt vanalles aangevoerd. Verkoper heeft de woning namelijk opnieuw verkocht en zelfs voor een hogere prijs. Koper heeft vanaf het begin aangegeven dat het onzeker is of de financiering rond komt. Verkoper heeft nauwelijks schade geleden, terwijl koper inmiddels een bijstandsuitkering geniet en het jaren zal duren voordat de boete is afgelost.
Het gerechtshof loopt al deze argumenten langs, maar oordeelt dat voor matiging van deze boete toch geen grond is. Een reden daarvoor is dat de gemaakte afspraak over een goed gedocumenteerde ontbinding volgens het gerechtshof een belangrijke functie heeft. Daarmee wordt immers voorkomen dat er (te) lichtvaardig een woning wordt aangekocht en dat is in het belang van de verkopers én de huizenmarkt in het algemeen.
Kortom, matiging van een afgesproken boete zal niet snel aan de orde zijn. De 10% boete is ook voor particulieren een volstrekt gebruikelijk beding in koopaktes. Kopers van woningen doen er daarom goed aan extra zorgvuldig te zijn bij het inroepen van een ontbindende voorwaarde. Let er daarbij op dat de afspraken voor het mogen inroepen van een ontbindende voorwaarde worden nageleefd. Een boete van 10% van de koopprijs is op die manier snel bespaard!
