Intentieovereenkomst: een overeenkomst van opdracht?

Soms is de kop boven een overeenkomst verraderlijk. Het kan namelijk zo zijn dat bijvoorbeeld de uitvoering van de overeenkomst op een geheel andere soort overeenkomst wijst, zoals bijvoorbeeld een overeenkomst van opdracht. Het soort overeenkomst is van belang: het bepaalt welke wettelijke bepalingen van toepassing zijn. In een arrest van het Gerechtshof Den Haag van 16 april 2019 ging de procedure over de juiste kwalificatie van een ‘intentieovereenkomst’ [1].

Wat was er aan de hand?

De gemeente Leiden is eind 2010 een openbare verkoopprocedure gestart voor enkele panden. Het doel van de gemeente was herontwikkeling van deze panden tot een hotel. Een maatschap van twee architecten heeft zich samen met hotelketen Sandton op 4 april 2011 ingeschreven voor dit koop- en herontwikkelingsproject. In mei 2011 vinden de architecten een investeerder: projectontwikkelaar Hillgate. Op 31 mei 2011 wordt tussen de partijen een intentieovereenkomst ondertekend om de samenwerking vast te leggen.

Op 19 oktober 2011 deelt Hillgate aan de architecten mee dat de gemeente voor het door de partijen opgestelde plan heeft gekozen. Vervolgens sluit Hillgate een intentieovereenkomst met de gemeente en koopt zelf de panden. Hillgate onderhandelt tussendoor doorlopend met de architecten over hun honorarium. Deze onderhandelingen worden echter in 2013 definitief door Hillgate afgebroken: de partijen komen er samen niet uit. De architecten hebben intussen al meerdere facturen aan Hillgate gestuurd voor het verrichten van verschillende werkzaamheden. Uiteindelijk loopt ook de relatie tussen de gemeente en Hillgate op de klippen: de koop van de panden wordt beëindigd.

Overeenkomst van opdracht?

De architecten voeren in een procedure aan dat tussen hen en Hillgate een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen. Dat zou betekenen dat zij recht hebben op een redelijk loon voor de door de architecten verrichte werkzaamheden (artikel 7:405 BW). De architecten vorderen in dat kader bij de rechtbank bijna € 500.000,- aan schadevergoeding. De rechtbank kwalificeert de overeenkomst inderdaad als overeenkomst van opdracht en wijst de vorderingen van de architecten deels toe.

Hillgate gaat vervolgens in hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag, waar de vraag aan de orde komt of sprake is van een onbenoemde samenwerkingsovereenkomst of een overeenkomst van opdracht. Vooropgesteld wordt door het hof dat het bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen gaat om een zuiver taalkundige uitleg van de overeenkomst. Het gaat ook om de zin die partijen aan de overeenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hiervoor zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

Het oordeel van het hof

Het hof oordeelt dat geen sprake is van een overeenkomst van opdracht. De kop van de overeenkomst luidt ‘intentieovereenkomst’. Naar gangbaar spraakgebruik is dat een overeenkomst waarin partijen aangeven dat zij de intentie hebben om een (definitieve) overeenkomst aan te gaan, maar die nog zelf geen definitieve overeenkomst inhoudt. Uit de overeenkomst blijkt niet dat partijen iets anders hebben bedoeld. De volgende punten uit de overeenkomst worden door het hof genoemd:

Partijen gingen een samenwerking aan om te proberen tot een haalbaar plan voor de ontwikkeling van een hotel te komen.
Partijen zouden een nieuwe overeenkomsten sluiten, waarin afspraken worden gemaakt over de daadwerkelijke ontwikkeling en exploitatie, inclusief financiële randvoorwaarden.
De werkzaamheden om tot een haalbaar plan te komen zouden partijen voor eigen rekening en risico verrichten.

Partijen hadden naar het oordeel van het hof de intentie om in de toekomst een overeenkomst van opdracht te sluiten. Dat liet ook hun handelen zien: er is gezocht naar een haalbaar plan en er is onderhandeld over het aangaan van een definitieve overeenkomst. Dat in de overeenkomst ook wordt aangegeven dat Hillgate de ‘opdrachtgever en coördinator’ is van het project, doet daar niet aan af.

Afrondend

De overeenkomst wordt door het hof niet gezien als overeenkomst van opdracht. Voor de architecten heeft dat verstrekkende gevolgen: hun gehele vordering wordt afgewezen. De volgende (leer)punten kunnen uit dit arrest worden herleid:

• Bij de kwalificatie van de overeenkomst is niet alleen de letterlijke inhoud van de overeenkomst, waaronder de kop, van belang: alle relevante omstandigheden worden gewogen. Hier valt ook het handelen ter uitvoering van de overeenkomst onder.

• De term ‘opdrachtgever’ in deze overeenkomst was misleidend: het is zaak scherp te zijn op formuleringen in een overeenkomst.

• In het voorliggende geval had duidelijker kunnen worden afgesproken dat uitdrukkelijk geen sprake was van een overeenkomst van opdracht.

Kortom: het is belangrijk om vooraf zorgvuldig om te springen met de inhoud van een overeenkomst. Dat kan een hoop verwarring en juridische kosten achteraf besparen.