Huurprijs bedrijfsruimte met terugwerkende kracht indexeren

Veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte zijn gebaseerd op het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). De algemene bepalingen bij dit ROZ-model bevatten een standaard indexeringsclausule.

Veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte zijn gebaseerd op het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). De algemene bepalingen bij dit ROZ-model bevatten een standaard indexeringsclausule. Op grond van die clausule wordt de huurprijs elk jaar automatisch met de overeengekomen index verhoogd, zonder dat de verhuurder daar een aparte mededeling voor hoeft te doen.

Door Jan Eerbeek en André Bussink

In de praktijk vergeten zowel huurders als verhuurders deze indexeringsclausule. Gevolg is dat de huurder soms jarenlang niet de geïndexeerde huurprijs voldoet. Ontkomt de huurder hiermee de huurverhoging, of kan hij beter geld reserveren voor het geval de verhuurder alsnog de geïndexeerde huur opeist?

Gerechtshof Amsterdam

In 2017 heeft het gerechtshof Amsterdam hierover geoordeeld. Op grond van die uitspraak is niet vereist dat de verhuurder mededeling doet van de automatische indexering van de huur. Een huurder is de geïndexeerde huur kortom met terugwerkende kracht verschuldigd als de verhuurder die huur opeist.

Rechtsverwerking

Wel kan het zijn dat de verhuurder zijn rechten heeft verwerkt om de huurprijs met terugwerkende kracht te indexeren. In dat geval is sprake van rechtsverwerking. Voor rechtsverwerking is volgens het hof vereist dat de verhuurder zich op een wijze heeft gedragen die onverenigbaar is met het vervolgens achteraf aanspraak maken op indexering. Het maandenlang facturen van de onaangepaste huurprijs is daarvoor onvoldoende, zo oordeelde het hof. Dat wijst er volgens het hof alleen maar op dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag. Ook het feit dat de verhuurder de eerste twee jaar wel heeft geïndexeerd en daarna niet meer, is onvoldoende om van rechtsverwerking te spreken.

Eigen verantwoordelijkheid huurder

Vervolgens wijst het hof erop dat de huurder een eigen verantwoordelijkheid heeft om in de gaten te houden wat de hoogte van de door hem verschuldigde huurprijs is. De gestelde professionele hoedanigheid van verhuurder deed daaraan in dit geval niets af.

Verjaring

De huurder was kortom met terugwerkende kracht de geïndexeerde huur verschuldigd. Dit had betrekking op een periode van meer dan tien jaar: van 2002 tot 2013. Omdat de verhuurder voor het eerst in november 2013 aanspraak maakte op betaling van de achterstallige huur, oordeelde het hof dat de vorderingen van vóór november 2008 waren verjaard. Die verjaring stond overigens niet in de weg aan het doorindexeren vanaf 1999 (toen de laatste indexering plaatsvond).

Conclusies

Wordt de jaarlijks huurindexering vergeten, dan is er voor verhuurders geen man overboord. Zelfs jaren nadat de indexeringsclausule wordt ingeroepen, kan hij aanspraak maken op de daardoor ontstane achterstallige huur. Vergeet de verhuurder langer dan vijf jaar om aanspraak te maken op de indexering, dan is een deel van zijn vordering vermoedelijk niet inbaar vanwege verjaring.

Huurders dienen op basis van de uitspraak van het gerechtshof bedacht te zijn op indexatie met terugwerkende kracht. Op hen rust in beginsel een eigen verantwoordelijkheid om de hoogte van de huurprijs in de gaten te houden en de juiste huurprijs te voldoen. Ook als de verhuurder zelf de indexatie vergeet. De huurder die liever passief wil blijven, doet er verstandig aan voor de zekerheid geld te reserveren voor het geval de verhuurder zich alsnog op de indexatie beroept.