Huurder moet kantoorpand delen met honderden studenten

Een advocatenkantoor meent zeer hoogwaardige kantoorruimte te hebben gehuurd, maar wordt korte tijd later geconfronteerd met een onderwijsinstelling als huurder in hetzelfde pand. Gevolg: honderden jongvolwassenen die volgens het advocatenkantoor 'een onwerkbare situatie' opleveren. Het advocatenkantoor start een kort geding. Centrale vraag is of het advocatenkantoor kan verlangen dat haar verhuurder een andere huurder in hetzelfde pand verbiedt nog langer dagonderwijs in het pand te geven. De kantonrechter vond van wel. Het hof oordeelde zeer recent, 15 december 2020, van niet.

De feiten

Het oog van Yspeert advocaten was gevallen op een pand dat in de verhuurbrochure werd aangeprezen als zeer hoogwaardige kantoorruimte. Na een aantal bezichtigingen is tussen Yspeert en de verhuurder een huurovereenkomst gesloten voor de huur van (een gedeelte van) de vierde en vijfde verdieping.

Korte tijd later worden de begane grond en de eerste en tweede verdieping verhuurd aan Hogeschool NHL Stenden. Even is er niets aan de hand totdat de hogeschool vanaf 1 augustus 2020 ook de derde verdieping en de resterende vierde verdieping gaat huren en vanaf die datum ook dagonderwijs in het pand gaat aanbieden.

Yspeert is (vanzelfsprekend) niet gelukkig met deze ontwikkeling en meent dat dagonderwijs niet bijdraagt aan de zakelijke uitstraling van het pand. Om aantasting van het huurgenot te voorkomen, wil Yspeert duidelijke afspraken maken. De verhuurder ziet het probleem niet; de afspraken komen er niet.

Op 1 september 2020 begint de hogeschool met het geven van onderwijs. Direct is het raak. Yspeert laat weten dat de geluidsoverlast en de wijze waarop studenten de algemene ruimten gebruiken, een onwerkbare situatie opleveren. De verhuurder wordt verzocht in te grijpen. Dat ingrijpen blijft uit.

Voor de beeldvorming: het advocatenkantoor en de hogeschool maken gebruik van dezelfde entree met open trappenhuis en van dezelfde liftinstallatie; de algemene ruimten zijn door de hogeschool ingericht in haar eigen huisstijl; en in de ontvangsthal heeft de hogeschool drankautomaten geplaatst welke hal later ook blijkt te worden gebruikt als ontmoetingsplek voor studenten.

Juridische stappen

Yspeert start een kort geding waarin zij kort gezegd vordert dat de rechter verhuurder verbiedt om het pand aan de hogeschool in gebruik te geven voor onderwijsdoeleinden. De rechter gaf Yspeert gelijk: het in gebruik geven van het pand voor onderwijsdoeleinden kwalificeert als een gebrek. De verhuurder moet dat gebrek verhelpen op straffe van een dwangsom van € 10.000 per dag. De verhuurder gaat in hoger beroep.

Het hof benadrukt dat de verhuurder het pand in de markt heeft gezet als “zeer hoogwaardige kantoorruimte”. Het in gebruik geven van het grootste deel van het pand aan een onderwijsinstelling verdraagt zich volgens het hof niet met die omschrijving. Op zichzelf genomen is het in gebruik geven van een deel van het pand aan een hogeschool echter nog geen tekortkoming. Bij de huidige inrichting van het pand levert de aanwezigheid van meerdere dagopleidingen met enige honderden studerenden echter wel een tekortkoming op van de verhuurder jegens Yspeert. Deze tekortkoming kwalificeert volgens het hof als gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.

Het hof overweegt vervolgens dat op grond van art. 7:206 BW de huurder kan verlangen dat de verhuurder een gebrek verhelpt. De verhuurder is daar in beginsel toe verplicht, maar niet wanneer dat alleen tegen grote kosten mogelijk is. Daar zit voor het hof het knelpunt. Als de verhuurder wordt verboden om langer aan de hogeschool te verhuren, pleegt de verhuurder contractbreuk jegens de hogeschool. De verhuurder mist daardoor vervolgens zelf ruim 3,5 ton aan huurinkomsten per jaar. Ook neemt het hof in aanmerking dat het nog maar de vraag is of de hogeschool op korte termijn vervangende ruimte kan huren voor haar onderwijsactiviteiten en nog daargelaten dat de hogeschool eventuele claims heeft jegens de verhuurder voor de schade die zij leidt.

Gelet op het voorgaande is volgens het hof de kans 'niet zeer groot' dat de vordering van Yspeert in een bodemprocedure wordt toegewezen “zodat daarop niet mag worden vooruitgelopen”. Het hof vernietigt daarom het oordeel van de kantonrechter.

Toekomst

Yspeert heeft nog wel mogelijkheden om op te komen tegen het door het hof vastgestelde gebrek. Het hof overweegt aan het slot van haar uitspraak dat zijn oordeel nog niet betekent dat Yspeert niet van de verhuurder mag verlangen de hogeschool aan te spreken op de rechten van Yspeert: “geen lawaai in de algemene ruimte, een neutrale, bereikbare entree en gebruik van parkeerplaatsen”. Ook sluit het hof niet uit dat Yspeert aanspraak kan maken op huurprijsvermindering of andere andere rechten die zij aan de tekortkoming kan ontlenen.

Het hof oordeelt kortom dat sprake is van een gebrek. Dat betekent echter nog niet dat de verhuurder met alle hoge kosten van dien dat gebrek dient te verhelpen. Voor Yspeert is de uitkomst uiteraard onbevredigend. De uitspraak van het hof betreft echter een kortgedinguitspraak. Dat betekent dat een vordering alleen wordt toegewezen als aannemelijk is dat een rechter in een ‘gewone’ bodemprocedure tot hetzelfde zal komen. Ik sluit daarom niet uit dat een bodemrechter anders zal oordelen. In elk geval verwacht ik dat Yspeert momenteel niet stil zit, zij maakt op grond van art. 7:207 BW mogelijk goede kans op huurprijsvermindering vanwege het gebrek.