Jan Eerbeek
Bij de huur en verhuur van kantoorruimte wordt zelden aandacht besteed aan de exacte verhuurbare vloeroppervlakte. In de praktijk levert dat meestal geen problemen op. Maar wat als de kantoorruimte later aanzienlijk kleiner blijkt dan is overeengekomen?
Bij de huur en verhuur van kantoorruimte wordt zelden aandacht besteed aan de exacte verhuurbare vloeroppervlakte. In de praktijk levert dat meestal geen problemen op. Maar wat als de kantoorruimte later aanzienlijk kleiner blijkt dan is overeengekomen? Heeft dat gevolgen voor de verschuldigde huurprijs? Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden sprak zich daar begin dit jaar over uit.
De casus betreft de verhuur van een kantoorpand in Nijmegen. Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst heeft de verhuurder schaaltekeningen aan de huurder verstrekt. Daarop is per verdieping de vloeroppervlakte (met de hand) ingetekend. De huurder had vervolgens nog wel om een meer gedetailleerde plattegrond verzocht, maar die is nooit aan hem toegezonden.
Uit een NEN 2580 meetrapport blijkt naderhand (een jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst) dat de daadwerkelijke vloeroppervlakte maar liefst 12% kleiner is dan opgenomen in de huurovereenkomst. Huurder vordert onder meer een nagenoeg gelijk percentage aan vermindering van de huurprijs en vordert over het verleden eveneens de teveel betaalde huurprijs terug. Zowel de kantonrechter als het hof in hoger beroep wijzen de vorderingen af.
Het hof onderzoekt of de huurder mocht verwachten dat de verhuurder een pand zou leveren die even groot was als de in de huurovereenkomst opgenomen vloeroppervlakte. Het hof komt tot de slotsom dat de onjuist opgegeven vloeroppervlakte niet leidt tot een tekortkoming door de verhuurder. Reden daarvoor is dat huurder voor het sluiten van de overeenkomst een afdoende indruk had of heeft kunnen vormen van de omvang van het pand.
Gebleken was dat de huurder voldoende feitelijke informatie tot zijn beschikking had om een gedetailleerd plan voor de inrichting van het gehuurde te maken. De huurder had het gehuurde daarnaast meermaals bezocht. Verder waren aan de huurder schaaltekeningen verstrekt die voor het overige (naast de opgegeven vloeroppervlakte) wel klopten en ook door de huurder zijn geaccepteerd. Tot slot heeft de makelaar van huurder nog geadviseerd om “het gehuurde op basis van een NEN 2580-meting op te meten om discussies in de toekomst te vermijden”.
Kortom: huurder had volgens het hof een volledige indruk van de omvang van het gehuurde en wist dat geen sprake was van een NEN 2580-meting. Hoewel de verhuurder een onjuiste vloeroppervlakte heeft meegedeeld (waarvan de afwijking mijns inziens fors was: circa 12%), heeft het hof daar geen consequenties aan verbonden. De hiervoor genoemde omstandigheden spelen uiteraard een rol, maar feit blijft dat de verhuurder niet ‘gestraft’ wordt voor het verstrekken van foutieve informatie.
Ook uit eerdere uitspraken van rechters valt op te maken dat van belang is of de huurder het gehuurde heeft bezocht voorafgaand aan de ondertekening van de overeenkomst. De eigen waarneming van de huurder speelt kortom een grote rol. In vergelijkbare zaken is ook relevant (i) of de huurprijs tot stand is gekomen op basis van een bedrag per vierkante meter of dat sprake is van een totaalprijs (wat in deze zaak het geval was); (ii) of de huurder wordt geschaad in zijn bedrijfsvoering door de afwijkende oppervlakte; en (iii) op welk moment wordt geklaagd, waarbij geldt dat hoe later wordt geklaard hoe minder snel moet worden aangenomen dat de huurder beperkt is in zijn huurgenot.
Uit de uitspraak valt dit niet exact af te leiden, maar waarschijnlijk hadden partijen gebruik gemaakt van de modelhuurovereenkomst van de ROZ uit 2003. Die versie biedt geen regeling voor een gebleken over- of ondermaat. Het ROZ-model uit 2015 kent daarvoor wel een regeling. Dit model heeft daarnaast als standaardbijlage een meetrapport en verder dient in art. 1.1 te worden vermeld volgens welke methode het gehuurde is ingemeten. Art. 1.6 van het ROZ-model uit 2015 geeft suggesties voor de gevolgen van een gebleken over- of ondermaat, namelijk (i) de huurprijs verandert niet, of (ii) er vindt verrekening plaats van het meerdere (en dus niet het mindere) indien de daadwerkelijke grootte een bepaald percentage overstijgt. Deze suggesties (met name de tweede) zijn in het voordeel van de verhuurder. Verhuurders die op basis van het ROZ-model kantoorruimte contracteren, doen er daarom verstandig aan om bij nieuwe contracten na te gaan of zij van het meest recente model van de ROZ gebruik maken en bewust te kiezen voor een van de suggesties. Uiteraard kan hiervan ook worden afgeweken.
Huurders op hun beurt zullen bewust stil moeten staan bij de regeling van over- en ondermaat. Een huurder zal met name op zijn hoede moeten zijn wanneer de exacte oppervlakte voor hem van belang is of wanneer de huurovereenkomst tot stand komt terwijl het betreffende bedrijfspand nog gebouwd moet worden. Wordt de tweede suggestie uit het ROZ-model gevolgd (zie hiervoor) dan doet de huurder er verstandig aan om te onderhandelen over een maximale bijstelling van de huurprijs wanneer het gehuurde groter blijkt te zijn dan de huurovereenkomst vermeldt. Om verrassingen te voorkomen kan de huurder ook een NEN 2580-rapport op laten stellen of de verhuurder daarom verzoeken.
In de praktijk wordt meestal overeengekomen dat zowel over- als ondermaat niet leidt tot bijstelling van de huurprijs. Over en weer worden daarmee verrassingen voorkomen. Kiezen partijen er toch voor om de huurprijs aan te passen bij een gebleken over- of ondermaat, dan kan het gunstig zijn om toe te voegen dat de huurprijs pas wordt aangepast vanaf het moment dat een van de partijen daarop aanspraak maakt. Daarmee wordt voorkomen dat een van de partijen geconfronteerd wordt met een fors opgelopen claim.
