Executie van het aandeel in een woning. Hoe werkt dat?

Onlangs werd ik benaderd voor het volgende probleem. Een man is samen met zijn vriendin eigenaar van een leuke woning. Zij zijn ieder voor de helft eigenaar van dat pand. De man heeft echter een schuld en de schuldeiser heeft diverse pogingen gedaan om zijn vordering door middel van beslaglegging te incasseren. Tot op heden is dat niet gelukt. Daarom heeft hij uiteindelijk beslag gelegd op de (onverdeelde) helft van de man in diens woning.

Complicaties

Op de woning rust een hypotheekrecht voor een door de man en zijn vriendin gesloten geldlening. De waarde van de woning is in de afgelopen jaren fors gestegen. Daardoor is sprake van een behoorlijke overwaarde.

Zodra het aandeel in de woning van de man (executoriaal) zal worden verkocht, zal de hypotheekhouder echter aanspraak maken op betaling van haar volledige vordering. Indien alleen het aandeel van de man executoriaal zal worden verkocht, zal daardoor geen bedrag over blijven voor betaling van de vordering van de beslaglegger.

Het is onbevredigend dat de man en zijn vriendin samen eigenaar zijn van een woning met een forse overwaarde en dat die overwaarde niet kan worden uitgewonnen. De vraag is op welke manier dat kan worden doorbroken.

Wettelijke bepalingen

De wet bevat verschillende bepalingen die betrekking hebben op deze situatie:

Artikel 3:175 lid 3 BW

De schuldeisers van een deelgenoot kunnen zijn aandeel in een gemeenschappelijk goed uitwinnen.

Artikel 3:180 lid 1 BW

Een schuldeiser die een opeisbare vordering op een deelgenoot heeft, kan verdeling van de gemeenschap vorderen, doch niet verder dan nodig is voor het verhaal van zijn vordering.

Artikel 3:185 lid 1 en 2 BW

Voor zover de deelgenoten (… ) over een verdeling niet tot overeenstemming kunnen komen, gelast op vordering van de meest gerede partij de rechter de wijze van verdeling of stelt hij zelf de verdeling vast (…). Als wijzen van verdeling komen daarbij in aanmerking:

a. toedeling van een gedeelte van het goed aan ieder der deelgenoten;

b. overbedeling van een of meer deelgenoten tegen vergoeding van de overwaarde;

c. verdeling van de netto-opbrengst van het goed of een gedeelte daarvan, nadat dit op een door de rechter bepaalde wijze zal zijn verkocht.

In de genoemde casus is toepassing van het eerstgenoemde artikel waarschijnlijk niet zinvol. De schuldeiser kan het aandeel in de woning weliswaar executoriaal verkopen maar de opbrengst van dat aandeel zal waarschijnlijk niet voldoende zijn om zowel de vordering van de hypotheekhouder als van de schuldeiser te kunnen voldoen.

Het eveneens geciteerde artikel 3:180 biedt echt er de mogelijkheid voor schuldeisers om verdeling te vorderen. De rechter heeft daarbij een ruime bevoegdheid.

Advies

In de aan mij voorgelegde situatie biedt de in artikel 3:185 lid 2 onder c BW genoemde mogelijkheid het meest gunstige perspectief. Als de rechter immers zal bepalen dat de hele woning van de man en zijn vriendin moet worden verkocht, zal uit de totale opbrengst (en niet alleen uit het aandeel van de man) de vordering van de hypotheekbank betaald kunnen worden. Daarna resteert de aanzienlijke overwaarde.

De vriendin van de man ontvangt de helft van die netto-opbrengst. Uit de andere helft daarvan, zal eerst de vordering van de schuldeiser van de man betaald moeten worden. Het resterende bedrag komt vervolgens toe aan de man.

Conclusie

De wet biedt in veel gevallen goede oplossingen voor complexe executievraagstukken. Als u wordt geconfronteerd met problemen bij de inning van een schuld of bij de tenuitvoerlegging van een vonnis, kunt u uiteraard altijd contact opnemen met één van onze specialisten. Wij helpen u graag.