De ‘dief’ die na 20 jaar eigenaar is geworden...

Ron verhuisde 20 jaar geleden naar een mooie woning aan de rand van het bos. De woning was prachtig, maar de tuin was een oerwoud. De eerste daad van Ron was daarom het plaatsen van een schutting. Maar ja, waar moet deze nu precies komen? De kadastrale kaart gaf niet duidelijk aan waar nu precies de perceelsgrens liep. En de situatie ter plekke al evenmin. Laten we het maar ruim aanhouden, dacht Ron. Hij plaatste de schutting zodanig dat hij er een mooie tuin aan overhield. Achteraf bleek dat de schutting niet op de perceelsgrens stond, maar twee meter erbuiten. Kortom, de tuin van Ron was met een strook grond van twee meter gegroeid ten koste van het andere perceel.

Het andere perceel was eigendom van de gemeente, maar die had in de afgelopen 20 jaar nimmer opgetreden tegen Ron. Dit is ook niet zo vreemd, aangezien het voor de gemeente haast ondoenlijk is om structureel elke meter grond langs te lopen en te controleren op eventuele bezitsinbreuken. Vooral als het gaat om moeilijk begaanbare of toegankelijke percelen. Na verloop van 20 jaar liet de gemeente echter een inspectieronde doen vanwege aanstaande werkzaamheden en constateerde toen de schutting van Ron.

De gemiddelde Barnevelder weet de afloop vast wel in te schatten. Als je maar lang genoeg een strook grond in bezit hebt, dan wordt je vanzelf eigenaar. Toch? Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat na verloop van de verjaringstermijn van 20 jaar, iemand eigenaar wordt van een goed (de strook grond), ook al was zijn of haar bezit niet te goeder trouw. Een van de argumenten daarvoor is de rechtszekerheid. Kortom, na 20 jaar kon Ron zich met recht eigenaar noemen van de strook grond die hij in bezit had genomen. De gemeente heeft daarbij het nakijken en kan de grond niet terug eisen.

Hoge Raad

De Hoge Raad heeft in een soortgelijk geval als die van Ron nu een belangrijk arrest gewezen. Het gaat daarbij over de verjaringstermijn van 20 jaar. Degene die zijn eigendom heeft verloren doordat een ander de zaak door verjaring heeft verkregen, kan onder omstandigheden toch nog een actie uit onrechtmatige daad instellen tegen de nieuwe eigenaar. Volgens de Hoge Raad gaat er na ommekomst van de verjaringstermijn van  20 jaar namelijk weer een nieuwe termijn van 20 jaar lopen, binnen welke termijn een schadevergoedingsactie kan worden gestart. Immers, na 20 jaar verliest iemand pas juridisch zijn eigendom. Vanaf dat moment van verlies heeft diegene dus ook pas echt schade geleden. Vervolgens kan degene die zijn eigendom heeft verloren 20 jaar lang kiezen uit een van de volgende vorderingen:

1. Vergoeding van schade in geld of

2. Vergoeding van schade in de vorm van overdracht van de zaak.

Met name deze tweede mogelijkheid resulteert erin dat de degene die zijn bezit heeft verloren aan iemand te kwader trouw, dus nog eens 20 jaar de tijd heeft om dit terug te vorderen. In het voorbeeld van Ron betekent dit arrest van de Hoge Raad dat hij niet al na 20 jaar probleemloos eigenaar is geworden. De gemeente heeft namelijk nog eens 20 jaar de tijd alsnog een schadevergoedingsactie in te stellen. Pas na 20+20 = 40 jaar kan Ron pas probleemloos eigenaar zijn.

Tweede verhuizing

En wat nu als Ron na 20 jaar besluit zijn woning te verkopen aan Bas en de gemeente vervolgens aanklopt bij Bas? Kan de gemeente dan ook van Bas nog steeds 20 jaar lang schadevergoeding vorderen? Het antwoord op die vraag is ontkennend. Daarvan heeft de Hoge Raad namelijk al eens (in 1998) gezegd:

“Degene die de zaak na die verjaring van de bezitter koopt, handelt daardoor niet onrechtmatig”.

Nu Bas als nieuwe eigenaar van de strook grond niet onrechtmatig heeft gehandeld, kan de gemeente dus ook niet meer bij Bas aankloppen met een vordering tot overdracht van de strook grond. Kortom, in geval van verkoop na het verstrijken van die eerste 20 jaarstermijn, blijft de 20-jaarstermijn wel echt 20 jaar. Wel kan de gemeente dan nog steeds 20 jaar lang van Ron een schadevergoeding in geld vorderen.

De Hoge Raad lijkt hiermee de strijd te hebben aangebonden met ‘landjepikkers’. Voormalig eigenaren die vanwege het verstrijken van de verjaringstermijn van 20 jaar dachten niets meer te kunnen ondernemen tegen deze landjepikkers, moeten hun besluit om deze kwestie te laten rusten nog maar eens goed heroverwegen.

PS. Op vrijdag 25 augustus aanstaande neemt BVD advocaten ook een stukje grond (het Raadhuisplein) van de gemeente Barneveld in bezit voor het Raadhuispleinconcert: www.raadhuispleinconcert.nl

Deze column is ook geplaatst in de Barneveldse Krant.