De verschillende lockdowns hebben voor veel ondernemers problemen opgeleverd. Met verschillende steunmaatregelen is wel geprobeerd om die problemen te verzachten, maar de steun was niet voor iedereen beschikbaar en loste nooit het hele probleem op.
De winkelstraat van Dordrecht tijdens een lockdown. Beeld: Paul van de Velde, Flickr
De verschillende lockdowns hebben voor veel ondernemers problemen opgeleverd. Met verschillende steunmaatregelen is wel geprobeerd om die problemen te verzachten, maar de steun was niet voor iedereen beschikbaar en loste nooit het hele probleem op. Een vaste last als huur is dan een grote kostenpost. Al in het begin van coronacrisis is geprobeerd om met verhuurders tot afspraken te komen voor huurkorting. Als dat niet lukte, dan bood de gang naar de rechter vaak uitkomst. Mits een huurder duidelijkheid gaf over zijn financiële positie en duidelijk kon maken dat hij door de overheidsmaatregelen werd getroffen, werd vaak een bepaalde mate van huurkorting toebedeeld. De mate van huurkorting bleef daarbij lang een discussiepunt. Allereerst vanwege de mate van beperkende maatregelen en vervolgens ook vanwege de mate van steun die werd ontvangen.
Voor de kerst heeft de Hoge Raad hier over definitief duidelijkheid gegeven. Die duidelijkheid geldt voor zogenaamde 290-bedrijfsruimtes (horeca en winkels) en voor huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Wie daarna een overeenkomst is aangegaan kan wel in aanmerking komen voor korting, maar of dat het geval is en in welke mate moet dan per geval worden bekeken.
Allereerst heeft de Hoge Raad aangegeven dat de juridische grond voor huurkorting de coronapandemie en de daaruit volgende overheidsmaatregelen gelden als “onvoorziene omstandigheden”. Zowel huurder als verhuurder hebben de crisis niet voorzien en daarom hebben ze de gevolgen daarvan ook niet verwerkt in hun huurovereenkomst. In individuele gevallen zou dat anders kunnen liggen. Door deze onvoorziene omstandigheden is het zogenaamde contractuele evenwicht verstoord. Wat eerst een normale huur was, is een onbetaalbare huur geworden. Om dat evenwicht te herstellen moet de pijn van de crisis over beide paar schouders verdeeld worden.
In de rechtspraak was er vooral nog onduidelijkheid over de vraag hoe die pijn te verdelen en de Hoge Raad heeft daarvoor in beginsel de “vastelastenmethode” gegeven. Uiteraard moet rekening worden gehouden met de omstandigheden van het geval, waardoor onder omstandigheden van deze methode moet worden afgeweken.
Die vastelastenmethode betekent dat wordt berekend welk percentage van de vaste lasten opgaat aan huur. Dit percentage wordt vermenigvuldigd met de ontvangen TVL. De uitkomst wordt vervolgens afgetrokken van de overeengekomen huurprijs en het resultaat daarvan wordt vermenigvuldigd met het percentage aan omzetdaling en met 50%, omdat de pijn immers over beide partijen verdeeld wordt.
In een formule gegoten is de huurprijsvermindering dan:
(Overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Om het iets concreter te maken, deel ik het door de Hoge Raad gegeven rekenvoorbeeld met de volgende fictieve bedragen:
Oorspronkelijke huurprijs € 4.500
Vaste lasten € 25.000,
Ontvangen TVL € 10.000
Behaalde lagere omzet € 20.000
Referentieomzet € 100.000
Stap 1: bepaal welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
Stap 2: Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
Stap 3: Bereken de omzetdaling 100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80% en vermenigvuldig dit met de uitkomst van stap 2.
Stap 4: Vermenigvuldig de uitkomst van stap 3 met 50% (ieder draagt 50% van het nadeel).
Oftewel de huurprijsvermindering is: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24%.
Wanneer u als huurder nog geen afspraken hebt gemaakt met uw verhuurder en daartoe is wel een noodzaak, dan heeft u een sterk argument om te komen tot huurkorting. Heeft u omgekeerd als verhuurder te maken met een huurder die vanwege de crisis niet of nauwelijks wil betalen, dan heeft u juist goede grond om te laten zien dat er geen grond is voor een verregaande of algehele korting.
