Wat ging er mis?
De beheerder voerde sinds 2015 het beheer over de VvE, waarbij de vereniging een eigen bestuur had. Op voorstel van de beheerder heeft VvE Stratus meegedaan met collectieve inkoop van energie. De vereniging heeft daartoe een mandaat afgegeven. Voor de periode 01-01-2018 t/m 31-12-2020 werd een contract voor elektriciteit en een contract voor gas afgesloten met Eneco.
In juni 2020 gaf de beheerder aan mogelijk nieuwe (lagere) tarieven vast te kunnen leggen voor een langere periode. Een meer uitgebreide machtiging voor de VvE werd meegestuurd. In reactie daarop gaf het bestuur van de vereniging aan zelf ook nog naar tarieven te willen kijken. Kennelijk kwam daar niets uit, want na een reminder van de beheerder gaf het bestuur van de vereniging goedkeuring om een contract af te sluiten voor 1, 2 of 3 jaar indien dat voordeliger zou zijn dan de huidige tarieven en indien dat voor 1 september zou worden afgesloten. Begin december meldde de beheerder dat er jaarcontracten met Eneco waren gesloten. De prijs per kubieke meter gas ging daarbij van € 0,17930 (2020) naar € 0,15922 (2021); een prijsdaling van 2 eurocent.
In reactie op dit bericht vroeg het bestuur van de vereniging wanneer de contracten waren gesloten. Ook gaf het bestuur aan dat elders een contract voor de prijs van € 0,13714 afgesloten kon worden (zonder collectieve inkoop). Vervolgens bleek dat Eneco niet het tarief van € 0,15922 maar het tarief van € 0,3227 in rekening bracht. Dat had te maken met de soort gasaansluiting die aanwezig was, waardoor de VvE geen gebruik kon maken van de collectieve gasinkoop.
De vereniging, de beheerder en Eneco zijn vervolgens in overleg gegaan over een nieuwe leveringsovereenkomst voor gas. Uiteindelijk heeft de beheerder eind november 2021 een nieuw contract voor de levering van gas gesloten met Eneco, namens de VvE. De nieuwe overeenkomst zag op de periode 2022 t/m 2025. Eneco heeft uit coulance met terugwerkende kracht een tarief van € 0,24289 in rekening gebracht voor het jaar 2021.
Het geschil
De vereniging vordert in een procedure bij de rechtbank kort gezegd een schadevergoeding van de beheerder. Primair vordert de VvE een bedrag van € 145.960,84. Volgens de vereniging moet de beheerder dat bedrag betalen vanwege het tekortschieten in de nakoming van de beheersovereenkomst. De VvE stelt dat J&M Beheer niet heeft gepresteerd zoals van een redelijk handelend, redelijk bekwaam VvE-beheerder verwacht mag worden. De beheerder heeft onjuist geïnformeerd, diverse fouten gemaakt, en weinig voortvarend en niet transparant gecommuniceerd, aldus de vereniging. Als gevolg daarvan betaalt de vereniging over de periode 2021 t/m 2025 veel meer voor gas dan wanneer de beheerder haar werk goed had gedaan.
De beheerder was het niet eens met deze gedachtegang en vond dat de vorderingen van de VvE moesten worden afgewezen.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank stelt voorop dat de beheersovereenkomst een overeenkomst van opdracht betreft, zoals beschreven in artikel 7:400 BW. De beheerder (opdrachtnemer) moet daarbij de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen en handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot zou doen. Of hij dit in een specifieke situatie heeft gedaan, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Vervolgens oordeelt de rechtbank dat J&M Beheer niet voldaan heeft aan de zorgplicht die een goed opdrachtnemer heeft. De beheerder wist dat deze VvE niet in aanmerking kwam voor collectieve inkoop van gas, maar heeft de situatie aan de VvE voorgesteld alsof dat wel mogelijk was. Toen de nieuwe contracten werden gesloten in 2020, en de beheerder dit meldde aan de VvE, heeft de beheerder niet gemeld dat geen nieuw (los) gascontract was gesloten voor de VvE. Pas in april 2021 werd duidelijk dat de beheerder helemaal geen nieuwe overeenkomst had gesloten voor de levering van gas. Op grond van deze feiten en omstandigheden, oordeelt de rechtbank dat de beheerder aansprakelijk is voor de schade die de vereniging als gevolg van de fouten heeft geleden.
De omvang van de schade bepaalt de rechtbank door een vergelijking te maken tussen de hypothetische situatie waarin de beheerder haar werk wel goed had gedaan, en de werkelijke situatie. Voor de jaren 2022 t/m 2025 ziet de rechtbank geen nadelig verschil tussen die situaties. De schade is dus alleen in 2021 geleden. In 2021 heeft de VvE het bedrag van € 14.617,88 méér betaald voor de levering van gas dan wanneer het contract voor het tarief van € 0,13714 zou zijn gesloten.
De beheerder wordt door de rechtbank veroordeeld tot betaling van de schadevergoeding, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Al met al een bedrag van bijna € 20.000,-.
Conclusie
Het collectief inkopen van energie namens VvE’s is een risicovolle bezigheid. Een kleine fout is snel gemaakt en de schade kan al snel oplopen. Dit vraagt van beheerders dus uiterste zorgvuldigheid, zowel in de inhoudelijke voorbereiding op de inkoop als op de communicatie met de aangesloten VvE’s. Uit het besproken vonnis blijkt dat vooraf gecontroleerd moet worden of alle VvE’s die willen deelnemen aan collectieve inkoop, daarvoor ook daadwerkelijk in aanmerking komen. Als dat niet het geval is ontstaat het risico dat een contract wordt vergeten en de vereniging daardoor (te) hoge tarieven gaat betalen.
