Als de VvE niet wil, maar de appartementseigenaar toch wil doorpakken

Procederen is een kostbare en risicovolle onderneming. Met gerechtelijke procedure zijn vaak grote belangen en bedragen gemoeid. Toch is het inwinnen van juridisch advies of een gang naar de rechter in sommige gevallen onvermijdelijk. Ook Verenigingen van Eigenaars staan dus dikwijls voor de keuze om juridische stappen te ondernemen. In de meeste gevallen betreffen dit incassokwesties ten aanzien niet betaalde bijdragen, maar ook tal van andere problemen, zoals overlast en gebreken, kunnen aanleiding geven tot geschil.

VvE vertegentwoordigt appartementseigenaren

In artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. Dat betekent dat er voor de VvE een rol weggelegd kan zijn wanneer (een deel van) de bewoners overwegen een gerechtelijke procedure op te starten, nu de VvE dan mogelijk als procespartij kan optreden. Wanneer de VvE - na een geldig besluit van de vereniging van eigenaars - daadwerkelijk naar de rechter stapt, heeft dat als voordeel dat de verschillende eigenaars gezamenlijk optrekken, kosten delen en risico’s spreiden. Maar wat als de VvE niet tot procederen wil overgaan, maar een van de individuele eigenaars toch de gang naar de rechtbank door wil zetten? De rechtspraak heeft uitgewezen dat een individuele appartementseigenaar niet in alle gevallen ongelimiteerd, op eigen houtje voor zijn belang kan opkomen.

Het belang van één of van allen en gevolgen voor allen of één

Wanneer een individuele eigenaar een procedure wil opstarten over een belang dat slechts zijn privégedeelte raakt, is hij daarin zonder meer vrij. Vanwege het exclusieve gebruiksrecht van de afzonderlijke appartementseigenaren op hun eigen appartement, is uitsluitend de individuele eigenaar bevoegd hierover te beschikken en in rechte op te treden. De vereniging heeft daarover in beginsel dus niets te zeggen en de eigenaar is vrij te doen en laten wat hij wil.

Lastiger ligt het wanneer een individuele eigenaar wil procederen over iets dat tot de gemeenschappelijke ruimte behoort of de gemeenschappelijke belangen raakt. Het uitgangspunt is dat iedere appartementseigenaar de keuze heeft om zelf te procederen, dan wel om een procedure door de vereniging te laten instellen. Dat de VvE bevoegd is, betekent dan ook niet automatisch dat een individuele eigenaar dat niet zou zijn. Met name van belang voor de vraag wie een procedure mag instellen, is de vraag wie contractspartij is. Als alleen de VvE contractspartij is of alleen het belang de gemeenschappelijke eigenaars wordt geraakt, staat het een individuele eigenaar niet vrij om zonder toestemming van de VvE voor het gemeenschappelijk belang te procederen; is een eigenaar wel mede contractspartij, dan is er vaak wel een keuzemogelijkheid. Maar ook in dat laatste geval betekent het niet de eigenaar helemaal vrij is in zijn keuze. De gevolgen voor het handelen van een individuele eigenaar hoeven immers in geen geval zonder hun wil of bemoeienis te worden gedragen door de overige eigenaars. In dat geval is het aan de individuele eigenaar, maar aan de VvE.

Wat zegt de rechter

Recent bevestigde de Rechtbank Gelderland nog dat de gemeenschappelijke eigenaars niet kunnen worden gebonden door een eigenmachtige actie van een of meerderen van hen (Rb. Gelderland 19 juli 2016). Een van de eigenaars vorderde in die procedure de vervanging van een lift omdat hij aanhoudend geluidsoverlast ondervond. Volgens de rechter behoorde deze vordering echter exclusief toe aan de VvE, omdat het de VvE is die het beheer over de gemeenschap voert en zorg draagt voor het onderhoud. Omdat de eigenaars zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen mogen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten, kon de eigenaar niet individueel bewerkstelligen dat de liftinstallatie wordt aangepast. Bovendien zou vervanging betekenen dat de lift gedurende een periode niet bruikbaar is, zodat dit voor het merendeel van de bewoners grote gevolgen zou hebben. Wanneer al met al het risico bestaat dat de belangen van de niet bij de procedure betrokken appartementseigenaren kan worden geschaad, is zonder meer toestemming van de VvE noodzakelijk.

Conclusie

Procederen in het appartementsrecht is een vak apart. Het heeft natuurlijk de voorkeur altijd zoveel mogelijk in overleg met de overige appartementseigenaars op te treden. Met name als dat niet lukt, maar ook als wel gezamenlijk wordt opgetrokken, is het in ieder geval goed te kijken wat in het splitsingsreglement over de procesmogelijkheid is afgesproken. Mocht toch onduidelijkheid blijven bestaan over de (on)mogelijkheden, zal professionele rechtsbijstand vaak geen overbodige luxe blijken. De prijs voor zekerheid van de juiste procesgang zal immers snel de voorkeur hebben boven het risico van een verkeerd ingestoken procedure.

Deze bijdrage is ook geplaatst in de periodieke nieuwsbrief van De VVE Beheerders.