Cornelis Klepper
De wet bepaalt dat een aannemingsovereenkomst met een consument tot bouw van een woning schriftelijk moet worden aangegaan. Hetzelfde geldt voor de koopovereenkomst met betrekking tot een woning waarbij de koper een consument is.
De wet bepaalt dat een aannemingsovereenkomst met een consument tot bouw van een woning schriftelijk moet worden aangegaan. Hetzelfde geldt voor de koopovereenkomst met betrekking tot een woning waarbij de koper een consument is. Wordt een dergelijke overeenkomst niet schriftelijk gesloten, dan is de overeenkomst nietig. Vrij vertaald betekent dit dat de overeenkomst in dat geval niet bestaat. Een aannemer kan zich echter niet op deze nietigheid beroepen, en zal de gemaakte afspraken dus gewoon moeten nakomen ondanks het feit dat er nog geen getekende overeenkomst ligt. Hoe zit dat precies?
De bepalingen in de wet die voorschrijven dat zowel een koopovereenkomst (art. 7:2 BW) als een aannemingsovereenkomst (art. 7:766 BW) met betrekking tot de koop of bouw van een woning schriftelijk moet worden aangegaan dienen tot bescherming van de consument. Deze regels brengen mee dat een consument niet aan de gemaakte afspraken gebonden is zolang er geen getekende schriftelijke overeenkomst ligt.
Een voorbeeld: een consument heeft zelf een bouwkavel gekocht en benadert een aannemer uit de buurt voor de bouw van een vrijstaande woning. Partijen spreken over het ontwerp, de prijs, het afwerkingsniveau, de planning, de opleverdatum, etc. Uiteindelijk worden partijen het eens tijdens een overleg op kantoor bij de aannemer. Over en weer worden de handen geschud, de deal wordt gesloten. De aannemer geeft aan dat hij ‘de papieren’ zal opstellen en aan de opdrachtgever zal toesturen. Eenmaal thuisgekomen slaat de twijfel toe bij de opdrachtgever: ziet hij het echt wel zitten om met deze aannemer in zee te gaan? Wellicht loont het om toch een offerte bij een andere aannemer op te vragen… In deze situatie kan de aannemer zijn opdrachtgever niet aan de gemaakte afspraken houden, hoe zuur dat ook voor hem is. De wet bepaalt nu eenmaal dat de consument niet gebonden is zolang er geen schriftelijke overeenkomst is aangegaan.
Voor de aannemer ligt het anders, hoewel dit niet direct uit de wettekst lijkt te volgen. De Hoge Raad heeft in 2011 een belangrijk arrest gewezen in een zaak tussen een particuliere verkoper en een particuliere koper van een woning. De kernvraag in die zaak was kort gezegd of ook de verkoper zich kan beroepen op het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst. De Hoge Raad overweegt dat dit volgens de letter van de wet inderdaad kan. Echter, zo geeft de Hoge Raad aan, de wetsgeschiedenis is genuanceerder. Uit die geschiedenis blijkt dat de wettelijke bepaling geschreven is in het kader van de bescherming van de consument-koper. Uiteindelijk komt de Hoge Raad na een weging van alle argumenten tot de conclusie dat ook een verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste mag beroepen, mits de verkoper een particulier is. Andersom geldt (dus) dat een professionele verkoper niet onder de gemaakte afspraken uit kan komen vanwege het enkele feit dat de overeenstemming nog niet schriftelijk is vastgelegd.
Het arrest van de Hoge Raad is ook van betekenis voor de aannemingsovereenkomst met een consument tot de bouw van een woning. In die situatie is immers standaard sprake van een professionele aannemer. De aannemer is tegenover zijn consument-opdrachtgever ook gebonden als er nog geen getekende overeenkomst is. De opdrachtgever kan zich in die situatie dus wel (zonder gevolgen) terugtrekken, de aannemer niet.
Juridisch is er nog wel een bijzonderheid te noemen: zolang de overeenkomst tussen de aannemer en de consument-opdrachtgever bij de bouw van een woning nog niet op papier is gezet, is die overeenkomst nog steeds nietig. Maar de aannemer was dan toch gebonden? Ja, dat klopt. Die schijnbare tegenstrijdigheid wordt opgelost door aan te nemen dat er een verplichting op de aannemer rust tot medewerking aan schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken. Als de aannemer onder de gemaakte afspraken uit probeert te komen, kan de consument-opdrachtgever hem dus verplichten mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van een schriftelijke overeenkomst. Dan is natuurlijk wel van belang dat de afspraken die reeds waren gemaakt, voldoende duidelijk zijn. De partij die zich op de gemaakte afspraken beroept zal deze in de regel ook moeten bewijzen. Als enkel sprake is van mondelinge afspraken, kan dat dus een bewijsprobleem opleveren. De partij die zich op de gemaakte afspraken beroept kan die afspraken onderbouwen met alle bewijsmiddelen die voorhanden zijn, dus bijvoorbeeld ook WhatsApp-berichten, e-mails, verklaringen, etc.
Het voorgaande geldt ook voor een koop-/aannemingsovereenkomst. Een consument die als koper en opdrachtgever optreedt is niet gebonden aan een dergelijke overeenkomst zolang die niet op schrift is gesteld. De professionele verkoper/aannemer is in dat geval echter verplicht om mee te werken aan het opstellen en ondertekenen van een schriftelijke overeenkomst.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem gerust vrijblijvend contact op met een van onze specialisten.
