Vergoeding voor opstallen bij einde erfpacht in Dordrecht

De Rechtbank Rotterdam heeft in een recente zaak (waarbij ons kantoor was betrokken) geoordeeld dat de gemeente Dordrecht een opstalvergoeding moet betalen aan erfpachters die een aflopend erfpachtrecht niet wensten te verlengen.¹ Het betreffende erfpachtrecht was begin jaren ’60 ingegaan voor de duur van vijftig jaar. Daarbij werden erfpachtvoorwaarden uit 1929 gehanteerd. Voorwerp van de betreffende procedure was vooral de uitleg van die erfpachtvoorwaarden. De rechtbank komt uiteindelijk tot het oordeel dat de erfpachters een bedrag van € 250.000,- dient te worden betaald als marktconforme prijs voor de aanwezige opstallen.

Opstalvergoeding toen en nu

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (artikel 5:85 BW). Indien op de betreffende onroerende zaak vervolgens opstallen worden gevestigd, zullen deze bij de beëindiging van de erfpachtovereenkomst ‘nagetrokken’ worden en eigendom worden van de vererfpachter. In het huidige BW is in de titel over erfpacht (titel 7, boek V) daarom bepaald dat de erfpachter na beëindiging recht heeft op de vergoeding van waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen (voor zover door hemzelf aangebracht).²

In het oude BW, dat in de betreffende casus van toepassing was, werd echter niet voorzien in een dergelijke regeling. Dit, terwijl de erfpachters daarop opstallen hadden gerealiseerd en deze nog tamelijk recent hadden gerenoveerd. Dat zou betekenen dat de erfpachters de eigendom van de opstallen zouden verliezen, aangezien deze door natrekking eigendom zouden worden van de gemeente.

Vergoedingsregeling in de erfpachtvoorwaarden 1929

Een vergoedingsregeling was echter wel opgenomen in de toepasselijke erfpachtvoorwaarden uit 1929. De betreffende bepaling luidde (voor zover relevant) als volgt:

“23.1 Indien het erfpachtsrecht eindigt:
a. ingevolge een krachtens art. 22 genomen raadsbesluit, of
b. door verloop van de termijn, waarvoor het is verleend, en een nieuwe overeenkomst met erfpachter niet wordt aangegaan wegens gebrek aan overeenstemming doordat de gemeente de canon hoger wenste stellen dan hij was, dan bepalen drie deskundigen het bedrag, dat deswege aan de erfpachter toekomt als schadevergoeding.
23.2 De deskundigen worden benoemd door burgemeester en wethouders en de erfpachter of, indien die beide partijen niet tot overeenkomst omtrent de benoeming geraken kunnen, op verzoek van de meest gereden partij, door de arrondissements-rechtbank te Dordrecht.
23.3 De kosten, op de uitspraak der ingevolge dit artikel benoemde deskundigen vallende, komen ten laste van de gemeente.
23.4 De deskundigen zullen bij taxatie van de waarde der opstallen en van het erfpachtsrecht uitsluitend de openbare verkoopwaarde van een en ander in aanmerking nemen en daarbij in het bijzonder letten op de tijd, die het recht nog zou geduurd hebben. De schadevergoeding wordt door hen vastgesteld op tien procent boven de aldus getaxeerde waarde van het recht en de opstallen.”

In de procedure ging het om de vraag of voldaan was aan het bepaalde sub b van artikel 23.1 van de erfpachtvoorwaarden. Gemeente Dordrecht had namelijk een voorstel gedaan voor verlenging van de erfpachtovereenkomst. In dat voorstel werd uitgegaan van een aanzienlijk hogere erfpachtcanon, maar ook van erfpachtvoorwaarden die aanzienlijk negatiever waren voor de erfpachters dan de erfpachtvoorwaarden uit 1929 die tot dat moment de rechtsverhouding bepaalden. Om die redenen konden de erfpachters niet instemmen met de verlenging. Dat hadden zij ook te kennen gegeven.

De erfpachters stelden zich op het standpunt dat hen een beroep toekwam op de vergoedingsregeling van artikel 23, inhoudende dat hen 110% van de ‘openbare verkoopwaarde’ diende te worden vergoed. De verlenging was immers niet tot stand gekomen als gevolg van het feit dat de gemeente de erfpachtcanon hoger wenste vast te stellen dan zij was. Gemeente Dordrecht betoogde op haar beurt dat artikel 23 niet van toepassing was, omdat de hoogte van de voorgestelde canon niet de enige reden was voor het niet instemmen van de erfpachters met het voorstel van de gemeente. Volgens de gemeente konden de erfpachters derhalve slechts aanspraak maken op de afbraakwaarde (hetgeen in een ander artikel van de erfpachtvoorwaarden was geregeld).

De rechtbank oordeelde in een (niet-gepubliceerd) tussenvonnis dat sprake was van een leemte in het contact. De erfpachtvoorwaarden voorzagen immers strikt genomen niet in de situatie die zich thans voordeed, namelijk die waarbij de erfpachters zowel de voorgestelde canon als de erfpachtvoorwaarden niet konden accepteren. Volgens de rechtbank diende deze lancune in de overeenkomst aan de hand van de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid te worden aangevuld. Aansluitend bij artikel 5:99 oordeelde de rechtbank vervolgens dat de erfpachters recht hadden op vergoeding van de aangebrachte gebouwen, werken en beplantingen. Daarbij diende het, volgens de rechtbank, te gaan om de marktwaarde van de opstallen. Nadien werd een deskundige aangesteld die in opdracht van de rechtbank de waarde van de opstallen in kaart heeft gebracht.

Conclusie

Het vonnis in deze zaak laat zien dat de oude erfpachtvoorwaarden toch soelaas kunnen bieden voor de erfpachter.

Deze zaak over erfpacht in Dordrecht laat zien dat oude erfpachtvoorwaarden tot verwarring kunnen leiden. Het is immers niet altijd gemakkelijk dergelijke voorwaarden in te passen in het systeem van het nieuwe BW. De uitleg van die voorwaarden wordt bovendien bemoeilijkt door het verloop van de tijd, waardoor van de intenties van de opstellers weinig tot niets bekend is. Het vonnis in deze zaak laat echter zien dat de oude erfpachtvoorwaarden toch soelaas kunnen bieden voor de erfpachter. Erfpachters en erfverpachters doen er dan ook goed aan hun rechtspositie goed in kaart te (doen) brengen en bij wijzigingen zorgvuldig te opereren.

¹ Het sluitstuk van deze zaak is te raadplegen op rechtspraak.nl. Zie: Rechtbank Rotterdam, 17 juni 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4287. Het tussenvonnis dat de voornaamste inhoudelijke overwegingen bevat, is helaas niet gepubliceerd.

² Zie artikel 5:99 BW. Onder bepaalde omstandigheden kan overigens van deze hoofdregel worden afgeweken.