Toplocatie of bouwval?

‘Zoekt u een fantastisch afgewerkte Villa op een toplocatie?’ Zo werd een vrijstaande woning aangeprezen in de verkoopbrochure. Verderop in de brochure werd gesproken over ‘zeer veel luxe materialen’ en ‘De woning is in zijn geheel fantastisch afgewerkt’. Ook over de buren werd lovend gesproken: ‘hele aardige buren. Rustige buurt/woonomgeving’.

Het is best begrijpelijk dat de verkoper van deze woning zijn best deed om de woning aan te prijzen. Toch vraag ik me af of het ver­standig was om de verwachtingen zo hoog te wekken. De kopers van de woning ontdekten namelijk na enkele maanden –naar eigen zeg­gen- wat verborgen gebreken aan de woning. De carport bleek te verzakken, de palen van de veranda zouden rotten, de (gehandicapte) buurkinderen bleken een herrie van jewelste te maken, er was sprak van zeer achterstallig onderhoud aan de CV-ketel, enzovoort.

Rechter

Het laat zich raden: over en weer werden advocaten ingeschakeld. De kopers van de woning stelden zich op het standpunt dat de woning op zoveel punten niet voldeed aan hun verwachtingen, dat de koop maar moest worden ontbonden. Het is niet heel verwon­derlijk dat de verkopers daar weinig trek in hadden: zij hadden al een andere woning gekocht. De zaak werd daarom aan de rechter voorgelegd.

Bij de beoordeling van het geschil keek de rechter vooral naar de afspraken over de kwaliteit van de woning in het koopcon­tract. Daarin stond, net als in de wet, dat de woning de eigenschappen moest bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De rechter moest dus beoordelen of de gebreken ze ernstig waren dat ze dat normale gebruik in de weg stonden. Daarvoor gebruikte de rechter een technisch rapport van een deskundige. Omdat de deskundige de meeste gebreken zo ernstig vond dat het nor­male gebruik van de woning werd belemmerd, wees de rechtbank de vordering van de kopers toe: de koopovereenkomst moest ontbonden worden.

Ontbinding niet nodig

De verkopers konden zich niet neerleggen bij die uitspraak, en zochten het hogerop bij het gerechtshof. Het hof zag het anders dan de rechtbank, en oordeelde dat de gebreken niet zo ernstig waren dat de koop daarvoor terug­gedraaid moet worden. Saillant detail: het hof oordeelde, in tegenstelling tot de rechtbank, dat de kopers niet mochten verwachten dat ze nooit buurkinderen zouden horen, ook al was hen een ‘rustige buurt’ beloofd. Nu de overige gebreken financieel kunnen worden vergoed, was ontbinding van de overeenkomst niet nodig volgens het gerechtshof.

Technische aankoopkeuring

De tip voor potentiële kopers is om een tech­nische aankoopkeuring te laten uitvoeren bij de koop van een woning. Aan de andere kant: verkopers doen er goed aan om de verwach­tingen niet al te hoog te wekken, dat scheelt wellicht een teleurstelling achteraf.