Jan Eerbeek
Als supermarktondernemer zult u ongetwijfeld reclame maken voor uw supermarkt. Niet alleen via de wekelijkse reclamefolder, maar ook door het aanbrengen van reclame in en aan het winkelpand.
Als supermarktondernemer zult u ongetwijfeld reclame maken voor uw supermarkt. Niet alleen via de wekelijkse reclamefolder, maar ook door het aanbrengen van reclame in en aan het winkelpand. De praktijk leert dat verhuurders daar niet altijd van gediend zijn. Wat zijn nu uw rechten als huurder?
In supermarktland wordt veel gebruik gemaakt van de modelhuurovereenkomst van de ROZ. In de algemene bepalingen bij dat model is een bepaling opgenomen over reclame. Art. 13.2 van de algemene bepalingen (model 2012) bepaalt kort gezegd dat de huurder ‘steeds de schriftelijke toestemming nodig heeft van verhuurder’ voor het aanbrengen van ‘naamsaanduidingen en reclames’ aan de buitenzijde van het gehuurde. Kortom, voor iedere reclame-uiting is toestemming vereist.
De wet daarentegen bepaalt in art. 7:215 Burgerlijk Wetboek (BW) dat een huurder ook zonder toestemming van de verhuurder bevoegd is ‘veranderingen en toevoegingen’ aan te brengen. Daaraan verbindt de wet de voorwaarde dat deze veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur ‘zonder noemenswaardige kosten’ ongedaan gemaakt kunnen worden. Hoe verhouden die twee – de algemene bepalingen en de wet – zich nu tot elkaar? Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft zich daar in het verleden over uitgesproken.
In de casus die bij het hof voorlag, had de huurder een groot reclamedoek aangebracht aan de gevel. De oppervlakte van het doek was maar liefst 25 bij 5 meter. De huurder had ook reclamestickers aangebracht op de ramen van het winkelpand. De algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (ROZ) bepaalde dat de huurder altijd de schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig heeft voor het aanbrengen van reclame. Die toestemming ontbrak. Sommaties van de verhuurder hielpen niet waarna de verhuurder zelf het reclamedoek verwijderde. Na een kort geding en een bodemprocedure, belandde de zaak bij het hof.
Volgens het hof moet beoordeeld worden of de reclame zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kon worden gemaakt. Voor het verwijderen van het reclamedoek worden die kosten geschat op ruim 1.000 euro, voor onder andere de huur van een hoogwerker. De huurder voert aan dat dit bedrag in het niet valt bij de huurprijs van 160.000 euro per jaar.
Het hof oordeelt echter dat de kosten niet kunnen worden aangemerkt als voor de verhuurder ‘geen of noemenswaardige kosten’. Een vergelijking met de huurprijs acht het hof niet van belang. Het hof stelt dan ook vast dat voor het aanbrengen van het reclamedoek toestemming van de verhuurder nodig was.
Volgens het hof zijn de reclamestickers wel zonder noemenswaardige kosten te verwijderen: ‘de glazenwasser trekt deze stickers zonder veel moeite of kosten van de ruiten.’ De huurder heeft daarom de bevoegdheid deze zonder toestemming van de verhuurder aan te brengen.
De algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staan daaraan volgens het hof niet in de weg, ook al staat daarin dat steeds de toestemming van de verhuurder vereist is. Van de wettelijke regeling kan namelijk niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Dat de stickers volgens de verhuurder ontsierend of concurrentieverstorend zouden zijn, is volgens het hof onvoldoende onderbouwd. De stickers mogen blijven zitten.
Voor het aanbrengen van reclame is niet altijd toestemming van de verhuurder nodig. Ook niet als dat in de huurovereenkomst is bepaald. Doorslaggevend is of de reclame-uiting ‘zonder noemenswaardige kosten’ kan worden verwijderd. Om discussie te voorkomen is het van belang bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijke afspraken te maken met de verhuurder over het aanbrengen van reclame.
