Procesbevoegdheid van VvE en individuele appartementseigenaar

Zijn individuele appartementseigenaren, of de VvE zelf, bevoegd om schadevergoeding te vorderen van een aannemer? Recent deed de Raad van Arbitrage voor de Bouw uitspraak over de vraag wat de reikwijdte is van hun bevoegdheid.  

Eenzijdige wijziging bouwplan door aannemer

De kwestie betrof de bouw van een appartementencomplex, waarbij de aannemer op een aantal verschillende onderdelen van het werk – onder meer de fundering – eenzijdig wijzigingen ten opzichte van de technische omschrijving (TO) doorgevoerd had of nog van plan was om dat te doen. Een van de appartementseigenaren vorderde daarom schadevergoeding.

Bevoegdheid VvE / appartementseigenaar

De aannemer stelde primair dat de VvE op grond van de ‘splitsingsakte’ het beheer voert over gemeenschappelijke delen van het werk. De appartementseigenaar is daarom niet ontvankelijk als hij daarover vorderingen instelt. Daarnaast stelde de aannemer dat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding, omdat de fundering alle appartementseigenaren raakt en dus ter zake niet door slechts één eigenaar een vordering kan worden ingesteld. Tenslotte betoogde de aannemer dat sprake was van een technische noodzaak, zodat de wijzigingen op grond van de overeenkomst toegestaan waren.

Juridische beoordeling 

De aannemer voerde terecht aan dat de VvE op grond van de splitsingsakte het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken. Die taak is haar zelfs bij wet gegeven (artikel 5:126 lid 1 BW). Lid 2 van datzelfde wetsartikel voegt daaraan toe dat de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheden de gezamenlijke appartementseigenaren juridisch kan vertegenwoordigen.

Toch blijkt ook de individuele appartementseigenaar procesbevoegdheid te hebben over gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Die bevoegdheid wordt vanzelfsprekend wel begrensd door de belangen van de overige verkrijgers van appartementsrechten in het gebouw. Ook dient in dat verband beoordeeld te worden of sprake is van een technische noodzaak. Kortom, in hoeverre een bepaalde vordering de belangen treft van de overige appartementseigenaars dient dus per geval te worden beoordeeld.

Uitkomst geschil?

Omdat er geen technische noodzaak bestond om de fundering anders uit te voeren dan overeengekomen, komt aan de individuele eigenaar een vergoeding toe, overeenkomend met haar breukdeel. De overige vorderingen van de eigenaar werden afgewezen omdat die mogelijk in strijd zouden zijn met de belangen van de overige eigenaren c.q. de VvE.

Alvorens een gerechtelijke procedure op te starten als individuele appartementseigenaar is het zaak om goed in ogenschouw te nemen voor welke vorderingen het noodzakelijk is om de VvE ‘mee te krijgen’, omdat niet automatisch elke vordering ter zake een gemeenschappelijk gedeelte zal worden toegewezen.