Jan Eerbeek
Een flinke huurachterstand leidt niet zelden tot een conflict tussen huurder en verhuurder dat in een kort geding wordt beslecht. Vaak vordert de verhuurder betaling van de huur, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Een flinke huurachterstand leidt niet zelden tot een conflict tussen huurder en verhuurder dat in een kort geding wordt beslecht. Vaak vordert de verhuurder betaling van de huur, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zo ontvangt de verhuurder – met de nodige moeite – toch zijn huurpenningen en kan hij op zoek naar een nieuwe huurder.
Een kortgedingvonnis betekent niet altijd het einde voor de betrekking huurder-verhuurder. Meestal wordt in kort geding immers alleen de ontruiming uitgesproken. Voor ontbinding van de huurovereenkomst zal de verhuurder een aparte bodemprocedure moeten starten. Maar wat als een bodemprocedure nooit wordt opgestart en de huurovereenkomst nooit wordt ontbonden? Rust de verplichting tot betaling van de huur ná de ontruiming dan nog steeds op de huurder?
Voor de beantwoording van die vragen is een recente uitspraak van het hof Amsterdam interessant (ECLI:NL:GHAMS:2020:865). Het ging in deze zaak om een galeriehouder die verschillende keren de huur te laat of niet volledig betaalde. In de loop van de tijd leidde dit tot een behoorlijke huurachterstand. De verhuurder dagvaardde zijn huurder. In september 2011 wordt de atelierhouder veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur en tot betaling van de huur tot het moment waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zal eindigen.
De verhuurder legt vervolgens beslag op onder meer twee bankrekeningen van de huurder en stelt daarna in november 2011 een vordering tot ontruiming in. Ruim twee weken later wordt de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Een half jaar later zegt de huurder de huurovereenkomst op tegen 30 november 2012. De huurovereenkomst eindigt dus ruim een jaar na de ontruiming. De verhuurder heeft de huur tot eind november geïncasseerd uit zijn beslag.
De huurder vordert in een nieuwe procedure de geïncasseerde huur over de periode tussen de ontruiming en de ontbinding. Primair als schadevergoeding, waarbij de huurder stelt dat de schade bestaat uit het tekortschieten van de verhuurder om huurgenot te verschaffen. Subsidiair op grond van onverschuldigde betaling, omdat verhuurder geen huurgenot heeft verschaft en huurder daarom ook niet gehouden zou zijn huur te betalen.
Schadevergoeding als gevolg van tekortkoming in de nakoming
De ontruiming van het gehuurde brengt nog niet met zich mee dat de huurovereenkomst is ontbonden. De huurovereenkomst verplicht de verhuurder daarom nog steeds om de huurder huurgenot te verschaffen. Aan die verplichting kan niet worden voldaan, als het gehuurde ontruimd is. Sprake lijkt te zijn van een tekortkoming. De wet bepaalt dat iedere toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar verplicht tot vergoeding van de schade aan de schuldeiser. Volgens de rechter heeft de verhuurder de huurder het laatste jaar weliswaar geen huurgenot verschaft, de ontzegging van het gebruik van het gehuurde was echter gegrond op het kortgedingvonnis en daarmee gelegitimeerd. De verhuurder schiet daarom volgens de rechter niet meer toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verplichting om huurgenot te verschaffen. De huurder heeft geen recht op vergoeding van schade die voortvloeit uit die tekortkoming.
Onverschuldigde betaling
De huurovereenkomst verplicht eveneens tot het betalen van de huur. De huurder stelde dat als de verhuurder tekortschiet in zijn verplichting om huurgenot te verschaffen, de daartegenover staande verplichting – het betalen van de huurpenningen – vervalt. Het hof gaat daar niet in mee en overweegt het volgende.
Als een partij tekortschiet in de nakoming van een verplichting uit een wederkerige overeenkomst, dan kan de wederpartij zich onder bepaalde omstandigheden op opschorting beroepen van de overeenkomst of de overeenkomst (gedeeltelijk) doen ontbinden. Voor een succesvol beroep op opschorting is echter een opeisbare vordering vereist. Op grond van het eerdere kortgedingvonnis was de vordering van de huurder tot het verschaffen van huurgenot niet opeisbaar. De huurder kon zijn verplichting tot het betalen van de huur dus niet opschorten. Op ontbinding van de overeenkomst had de huurder geen beroep gedaan en het hof laat daarom in het midden of de huurder daarmee succes zou hebben gehad.
Is het redelijk en billijk dat de huurder bijna een jaar lang de huur moet doorbetalen hoewel de verhuurder hem geen huurgenot verschaft? Het hof overweegt dat het onder bijzondere omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn dat een verhuurder die het gehuurde op grond van een kortgedingvonnis heeft laten ontruimen, aanspraak maakt op huurpenningen over de resterende looptijd van de huurovereenkomst. De lat voor deze onaanvaardbaarheid lijkt echter hoog te liggen. In deze zaak oordeelt het hof in ieder geval dat het doorbetalen van de huur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is.
Het feit dat de huurpenningen – ondanks het niet langer verschaffen van het huurgenot – verschuldigd blijven tot het einde van de huurovereenkomst, biedt verhuurders kansen. De verhuurder kan de schade die hij leidt als gevolg van een tekortschietende huurder op deze wijze beperken. Zeker als het gehuurde naar verwachting niet snel aan een nieuwe huurder kan worden verhuurd, kan het verstandig zijn om de huurovereenkomst niet te (laten) ontbinden. Keerzijde is dat van een kale kip niet geplukt kan worden en een huurder de huur waarschijnlijk niet uit eigen beweging blijft betalen. Het leggen van beslag kan dan uitkomst bieden.
