Geldt bevolkingskrimp als een onvoorziene omstandigheid?

Het is een bekend verschijnsel: projectontwikkelaar X maakt afspraken met gemeente Y over de bouw van woonwijken, in verschillende fases, over een aantal jaren. Eveneens bekend is dat de economische situatie na 2008 nogal wat (ambitieuze) meerjarenplannen in de war stuurde. Soms leidde dat tot kostenposten of gedwongen desinvesteringen waarmee bij het sluiten van de anterieure overeenkomsten geen rekening was gehouden – in elk geval niet door de schadelijdende partij (hetzij een gemeente, hetzij een projectontwikkelaar, een aannemer of anderszins).

Is economische crisis een 'onvoorziene omstandigheid'? 

Nu bevatten deze overeenkomsten (en ook het Burgerlijk Wetboek) een bepaling voor ‘onvoorziene omstandigheden’, op grond waarvan een contract soms kan worden opengebroken. De afgelopen jaren ontwikkelde zich jurisprudentie over de vraag of de economische crisis als een dergelijke ‘onvoorziene omstandigheid’ kan worden aangemerkt.

Aan deze stam een nieuwe loot: HR 13 oktober 2017. Vraag was hier of de bevolkingskrimp in de betreffende gemeente (Bronckhorst) rechtvaardigde dat er beduidend minder woningbouw werd toegestaan aan de projectontwikkelaar dan een aantal jaren geleden was afgesproken. Het antwoord van de HR was – kortweg: nee, een dergelijke omstandigheid betekent niet dat de gemeente - zonder schadevergoedingsplicht – het afgesproken aantal woningen sterk terugbrengt.

Het risico lag voornamelijk bij de gemeente

Niet alleen omdat naar het oordeel van de rechter in dit geval het eerder bij de gemeente duidelijk had kunnen zijn dat zich deze bevolkingskrimp daar voordeed (gelet op beschikbare onderzoeken). Maar daarnaast ook omdat het een eigen besluit van de gemeente bleef om het geringere aantal woningen toe te staan. De ‘onvoorziene omstandigheid’ (voor zover daarvan sprake was) lag dus te zeer in de risicosfeer van de gemeente om ook van de projectontwikkelaar te kunnen vergen dat deze zomaar met sterk gewijzigde afspraken genoegen zou nemen.

Deze overweging over de relevantie van de risicosfeer is belangwekkend. Het arrest behoeft bijvoorbeeld voor projectontwikkelaars die in moeilijkheden komen met een contract als gevolg van onvoorziene, uitzonderlijke kostenstijgingen, prijsstijgingen of geringe belangstelling, geen ontmoediging te zijn om een contractswijziging te vorderen. Maar nog beter is om dergelijke omstandigheden vooraf te benoemen als een reden voor hernieuwde onderhandelingen.