Een vergoeding voor goodwill bij einde huur

Huurovereenkomsten van supermarktruimten regelen vaak wat er met door huurder aangebrachte voorzieningen moet gebeuren bij het einde van de huur. Vaak wordt overeengekomen dat de huurder de winkelruimte in oorspronkelijke staat moet terugbrengen, maar ook komt voor dat de huurder voorzieningen (tegen vergoeding) achterlaat. Minder vaak worden afspraken gemaakt over de vergoeding van goodwill of ander voordeel aan het einde van de huur.

Het huurrecht kent een bepaling op grond waarvan de huurder een vergoeding kan vorderen van de verhuurder. De verhuurder heeft er voordeel van dat na het einde van de huurovereenkomst in dezelfde ruimte een bedrijf wordt uitgeoefend dat gelijk is aan dat van de huurder.

Als bijvoorbeeld het gebruik als supermarkt wordt voortgezet, wordt voortgebouwd op de bestaande reputatie van de winkel. De verhuurder geniet daarmee voordeel waarvoor de huurder een vergoeding kan vorderen.

Vereisten

Aan een aantal vereisten moet zijn voldaan. Allereerst moet de huurovereenkomst door de verhuurder zijn opgezegd. Dit mag niet op andere wijze gebeurd zijn, zoals door opzegging door de huurder.

Voor vergoeding komt vervolgens alleen in aanmerking het voordeel dat de verhuurder geniet omdat de winkelruimte wordt gebruikt voor een soortgelijk gebruik. Bijvoorbeeld als het gebruik als supermarkt wordt voortgezet.

Bij een supermarkt is het voordeel dat de verhuurder de winkelruimte onder gunstigere voorwaarden kan verhuren aan een huurder die het gebruik als supermarkt wenst voort te zetten. Die nieuwe huurder heeft voordeel bij een al opgebouwde klantenkring en zal kortom minder hoeven te investeren in acquisitie en marketing.

Vergoeding voor genoten voordeel

Ieder voordeel dat de verhuurder geniet en dat toegeschreven kan worden aan het gebruik van de vertrekkende huurder komt voor vergoeding in aanmerking. Dat voordeel mag niet voorvloeien uit de ‘aard of ligging’ van de supermarktruimte of uit de daaraan aangebrachte veranderingen.

De gedachte daarachter is dat in die gevallen het voordeel niet is toe te schrijven aan het gebruik van de vertrekkende huurder. De vertrekkende huurder moet kortom kunnen onderbouwen dat zijn ondernemersactiviteiten de verhuurder voordeel hebben opgeleverd.

De vergoeding waarop een huurder aanspraak kan maken, is geen schadevergoeding. Het is een vergoeding voor het door de verhuurder genoten voordeel dat hem in de schoot is gevallen. Omdat het voordeel lastig te berekenen is, wordt de vergoeding ‘naar billijkheid’ berekend.

Daarbij zal volgens de wetsgeschiedenis aandacht moeten zijn voor de gebruiken die in de verschillende branches bestaan. Praktijkvoorbeelden met betrekking tot supermarktruimte zijn echter dun gezaaid zodat lastig vast te stellen is wat gebruikelijk is.

Tot slot

In de praktijk wordt zelden een vergoeding gevorderd voor door de verhuurder genoten voordeel. Dat is jammer, want er zijn situaties denkbaar waarin een vertrekkend huurder succesvol aanspraak kan maken op een vergoeding. Als supermarkthuurder is het kortom goed om bewust te zijn van de mogelijkheden die u heeft als u geconfronteerd wordt met een opzegging van de huurovereenkomst. Wellicht biedt dat mogelijkheden aan de onderhandelingstafel.