Als de schoorsteen van de buurman op jou valt

Kees rijdt in een flinke herfststorm naar huis. Hij parkeert zijn auto op de oprit en stapt uit. Vanuit zijn ooghoeken ziet hij dat de schoorsteen op het dak van zijn buurman Erik scheef staat. Precies op dat moment blaast de wind de schoorsteen omver. Deze valt op het dak van de auto van Kees, waarbij een stuk steen wegschiet en Kees hard in zijn rug raakt.

Voor de schade die Kees lijdt, stelt hij Erik aansprakelijk. Het betreft immers de schoorsteen op zíjn huis. Maar Erik wist van niets en het klinkt logisch dat je er dan als huiseigenaar ook niet zoveel aan kunt doen, laat staan dat je aansprakelijk bent voor andermans schade die hij oploopt op jouw terrein. Hoewel Erik meevoelt met de persoonlijke schade van Kees, is hij dus niet bereid mee te betalen aan deze schade.

Opstalaansprakelijkheid

Toch biedt de wet een oplossing, in het voordeel van Kees. Op grond van wetsartikel 6:174 is de eigenaar van een gebouw aansprakelijk als een ander schade lijdt doordat er iets aan het gebouw mankeert, óók als de eigenaar niet wist van het mankement. Kees wijst er bij de Rechtbank op dat een schoorsteen zonder gebreken niet kan omwaaien bij een gewone herfststorm. De schoorsteen van Erik is echter wél omgewaaid. Er moet dus wel een gebrek zijn geweest. De Rechtbank gaat daarin mee en houdt Erik aansprakelijk voor de schade van Kees.

Voor de eigenaar van het gebouw is er in zo’n geval – als het gebrek vaststaat – juridisch gezien eigenlijk maar één (buitengewoon ingewikkeld) verweer mogelijk: “Als ik wél had geweten van het gebrek, was ik niet aansprakelijk geweest.” De vraag wordt dan dus: stel dat de eigenaar op de hoogte was geweest van het gebrek, had hij er dan iets aan moeten doen?  Die vraag is niet altijd makkelijk te beantwoorden. Het komt dan bijvoorbeeld aan op vragen als: Hoe groot is de kans dat er schade ontstaat? Hoe ernstig is die schade dan? Hoeveel tijd, geld en moeite kost het om het gebrek op te lossen? In veel gevallen hoef je een mankement aan een gebouw immers niet als grote bedreiging zien voor het welzijn van omstanders.

Risico

In het geval van Kees en Erik is dit verweer niet kansrijk. Een scheefstaande schoorsteen, die kan omvallen, levert een grote kans op ernstige schade op. Het kost weliswaar iets om die situatie op te lossen, maar die kosten wegen niet op tegen het grote risico. Als Erik had geweten dat de schoorsteen scheef stond, had hij daar dus zeker iets aan moeten doen. Er zijn echter wel situaties denkbaar waarin dit verweer wél kansrijk is.

Schade door gebrekkig onderhoud aan gebouwen komt relatief vaak voor, zeker als een storm het ‘laatste zetje’ geeft. De eigenaar van het gebouw is lang niet altijd op de hoogte van de onveilige situatie. Een slachtoffer kan, met een beroep op dit artikel, in veel gevallen echter toch de schade op eigenaar van het gebouw verhalen.