Blog
Naar aanleiding van het bezwijken van een galerijvloer van de Antillenflat in Leeuwarden in 2011 is er op politiek en juridisch gebied veel te doen geweest om de constructieve veiligheid van gebouwen. Om het bestaan van constructief onveilige gebouwen zo ver mogelijk terug te dringen, is in 2015 een onderzoeksplicht voor eigenaren van bepaalde bouwwerken in de Woningwet opgenomen. Dit houdt in dat eigenaren van een bepaalde categorie bouwwerken die een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid kunnen opleveren onderzoek moeten (laten) uitvoeren naar de staat van dat bouwwerk. Onlangs zijn bepaalde galerijflats aangewezen als zo’n categorie mogelijk gevaarlijke bouwwerken. Het ligt in de verwachting dat de onderzoeksplicht in de (nabije) toekomst ook voor andere groepen bouwwerken zal gaan gelden. In deze blog wordt uiteengezet wat dit kan betekenen voor uw VvE.
Door mr. G.L. Weerheim en mr. H.E.C. Heijkoop-Otterman1
Een bouwwerk dient te voldoen aan de eisen die zijn neergelegd in het Bouwbesluit 2012 en de daarbij behorende Regeling Bouwbesluit 2012. Hierin staan voorschriften voor nieuwbouw en bestaande bouw. Naast de verplichting om aan deze voorschriften te voldoen, dient de eigenaar van een bouwwerk er op grond van de Woningwet zorg voor te dragen dat zijn gebouw in zodanige staat verkeert dat het geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid van personen, dieren of goederen oplevert. Door deze zogenoemde zorgplicht kan de overheid optreden tegen (dreigende) gevaarlijke situaties. Om gevaarlijke situaties nog beter te kunnen handhaven, is vorig jaar aan deze zorgplicht voor bepaalde bouwwerken de onderzoeksplicht toegevoegd.
De onderzoeksplicht
Naar aanleiding van onder meer het hierboven genoemde Antillenflat-incident heeft minister Blok reeds in 2013 voorgesteld de eigenaren van gebouwen die mogelijk gevaar vormen voor de gezondheid of de veiligheid verplicht onderzoek te (laten) uitvoeren naar de staat waarin het bouwwerk verkeert. Sinds 1 januari 2015 is deze onderzoeksplicht in de Woningwet opgenomen. Deze onderzoeksplicht houdt in dat de eigenaar van een bouwwerk of degene die uit andere hoofde bevoegd is voorzieningen te treffen2 onderzoek moet laten uitvoeren naar de staat van het bouwwerk. Wanneer dit onderzoek niet uitgevoerd wordt, levert dit een overtreding van de zorgplicht op waartegen de gemeente handhavend kan optreden.
Niet alle eigenaren van bouwwerken zijn verplicht tot het doen van een dergelijk onderzoek: de onderzoeksplicht geldt alleen voor categorieën gebouwen die bij ministeriële regeling zijn aangewezen als ‘bouwwerken waarvan is vast komen te staan dat die een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid kunnen opleveren’.
Onderzoeksplicht voor galerijflats
Als gevolg van het instorten van de galerij van de Antillenflat hebben veel eigenaren van soortgelijke flats reeds vrijwillig onderzoek laten uitvoeren naar de constructie van hun galerijen of balkondelen. Na inventarisatie van een deel van deze onderzoeken bleek dat zo’n 40% van de onderzochte gebouwen niet voldeed (of op korte termijn niet zou voldoen) aan de eisen voor constructieve veiligheid van bestaande bouw. Omdat het voor een veilige situatie bij alle galerijflats met vergelijkbare balkon- of galerijconstructies van belang is dat deze onderzocht worden, geldt vanaf 1 januari 2016 de onderzoeksplicht voor deze bouwwerken. Het gaat hierbij om ‘galerijflats met uitkragende betonnen galerij- of balkonvloeren die monoliet zijn verbonden aan de betonnen verdiepingsvloeren of gevelbalken’. Dit houdt in dat de galerij- of betonvloer één geheel vormt met de verdiepingsvloer en niet verder ondersteund wordt. In de praktijk zal het vooral gaan om galerijflats die gebouwd zijn in de jaren 1950-1970, waardoor er ongeveer duizend flatgebouwen onder deze onderzoeksplicht vallen.
De eigenaren van dergelijke flats zijn verplicht om - op eigen kosten - vóór 1 juli 2017 onderzoek te laten uitvoeren volgens een door de minister voorgeschreven protocol.
De eigenaren van dergelijke flats zijn verplicht om - op eigen kosten - vóór 1 juli 2017 onderzoek te laten uitvoeren volgens een door de minister voorgeschreven protocol.3 Wanneer er voor 1 januari 2016 al een vergelijkbaar onderzoeksrapport door de gemeente is geaccepteerd, is geen onderzoek meer nodig. Indien uit het onderzoek blijkt dat het bouwwerk niet voldoet aan de constructieve veiligheidsvoorschriften uit het Bouwbesluit 2012, zal de eigenaar maatregelen moeten treffen, inhoudende dat de galerijen moeten worden verstevigd of vervangen.
Handhaving
De gemeente heeft verschillende middelen tot haar beschikking om in (dreigende) gevaarlijke situaties in te grijpen. Zo kan er een last onder dwangsom worden opgelegd, waarbij de eigenaar verplicht wordt zijn bouwwerk aan te passen aan de voorschriften uit het Bouwbesluit 2012, op straffe van een boete. Ook kan de gemeente een last onder bestuursdwang opleggen: wanneer de eigenaar van het bouwwerk dan verzuimt zijn bouwwerk aan te passen, kan de gemeente dit zelf laten doen, en wel op kosten van de eigenaar. Deze instrumenten kan de gemeente ook toepassen wanneer de eigenaar van een bouwwerk het verplichte onderzoek niet uitvoert. Ook kan het niet voldoen aan de zorgplicht leiden tot civielrechtelijke aansprakelijkheid in geval derden als gevolg daarvan schade lijden.
Zoals uit het bovenstaande blijkt, geldt de onderzoeksplicht momenteel alleen voor flatgebouwen met een bepaalde galerij- of balkonconstructie. Wanneer u als VvE eigenaar bent van een dergelijk bouwwerk dient u voor 1 juli 2017 onderzoek te laten uitvoeren naar de veiligheid van deze constructie en aan de hand daarvan eventueel de bevestiging van uw galerijen of balkons aan te passen. Ook wanneer uw bouwwerk momenteel niet onder de onderzoeksplicht valt, kan het zijn dat de onderzoeksplicht in de nabije toekomst wordt uitgebreid waardoor u verplicht zult worden onderzoek te laten uitvoeren naar de staat van het bouwwerk. Wees er bovendien van bewust dat u, ongeacht de aanwezigheid van een eventuele onderzoeksplicht, altijd een zorgplicht heeft met betrekking tot het bouwwerk waar u eigenaar van bent. Het is dan ook verstandig om met enige regelmaat te onderzoeken of uw gebouw (nog) aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012 voldoet en geen gevaar oplevert voor de gezondheid of veiligheid.
--
Indien u vragen heeft over deze zorgplicht (Geldt deze ook voor mijn VvE? Hoe moet ik het onderzoek laten uitvoeren?) of over andere appartementsrechtelijke onderwerpen kunt u contact opnemen met de bouw- en vastgoedadvocaten van BVD advocaten.
1 De auteurs zijn advocaat respectievelijk juridisch medewerker bij BVD advocaten te Hardinxveld-Giessendam.
2 In het kader van de leesbaarheid beperken wij ons verder tot ‘eigenaar’.
3 CUR-publicatie 248, Constructieve veiligheid van uitkragende galerijplaten, tweede (herziene) uitgave.
Deze bijdrage verscheen eerder in de nieuwsbrief van onze partner De VvE Beheerders.
