Bouwkundige aankoopkeuring wordt de standaard in NVM-koopcontracten

Kopers van een bestaande woning doen er altijd goed aan om een bouwtechnische keuring (te laten) uitvoeren voorafgaand aan de overdracht van de woning. Tot zover geen nieuws. Vanaf 1 februari 2018 is daarover een bepaling opgenomen in de modelovereenkomst van de NVM. Dat is wel nieuw. Hierna volgt in het kort hoe het was, hoe het nu is en waarom een aankoopkeuring belangrijk is.

Oude situatie: bouwkundige keuring optioneel, als ontbindende voorwaarde

Voorheen was het aan de koper van een woning om, als hij dat wilde, een voorbehoud in het koopcontract op te nemen met betrekking tot een bouwkundige keuring. Zo’n voorbehoud werd dan gemaakt in de vorm van een ontbindende voorwaarde, welke voorwaarde in de koopovereenkomst werd opgenomen. De koper moest dat expliciet afspreken met de verkoper of makelaar, omdat dit voorbehoud niet standaard in de modelovereenkomst stond. Een ontbindende voorwaarde voor een bouwkundige keuring werkt als volgt:

1. De koopovereenkomst, waarin de voorwaarde is opgenomen, wordt getekend tussen partijen en is een geldig contract. Samengevat staat daarin welke woning wordt gekocht tegen welke prijs, en onder welke voorwaarden.

2. In de overeenkomst is afgesproken dat de koper de overeenkomst kan ontbinden als de voorwaarde voor ontbinding intreedt, bijvoorbeeld als op uiterlijk een bepaalde datum uit een rapport van de keuring blijkt dat de kosten voor direct noodzakelijk herstel (van gebreken of achterstallig onderhoud) hoger zijn dan een afgesproken bedrag.

3. Als de koper ziet dat het noodzakelijk herstel meer kost dan het afgesproken bedrag, moet hij een beroep doen op de ontbindende voorwaarde. Dit doet hij door de verkoper of diens makelaar te melden dat hij de overeenkomst wil ontbinden. In dat geval moet de koper bewijzen dat de voorwaarde voor ontbinding is ingetreden.

4. Als de ontbinding van de koopovereenkomst geldig is gedaan, vervallen de afspraken uit die overeenkomst. De verkoper hoeft de woning niet meer te leveren, en de koper hoeft de koopprijs niet meer te voldoen. Partijen hebben dan over en weer geen verplichtingen meer.

Nieuwe situatie: bouwkundige keuring standaard in het koopcontract

Vanaf 1 februari 2018 is de modelovereenkomst van de NVM aangepast, zodat standaard wordt uitgegaan van een ontbindende voorwaarde voor de bouwkundige keuring. Die voorwaarde staat in artikel 15.1 van het nieuwe model . De koper hoeft daar dus niet meer om te vragen. Als de verkoper expliciet aangeeft dat hij dit voorbehoud niet wil accepteren, zal hij daarover met de koper moeten onderhandelen. Als de koper desondanks de koopovereenkomst wil tekenen, moet het voorbehoud worden doorgestreept.

Belang bouwkundige keuring

Veel kopers beseffen onvoldoende dat zij een verplichting hebben om het huis dat ze willen kopen, van te voren goed te (laten) onderzoeken op gebreken of achterstallig onderhoud. Die verplichting volgt uit de wet. Als de koper na levering van de woning gebreken ontdekt die hij eerder had kunnen ontdekken, door bijvoorbeeld een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren, dan kan hij de verkoper daarop moeilijk aanspreken. Dat is anders wanneer de verkoper wist van de gebreken, maar die heeft verzwegen voor de koper. In dat geval weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.