Bedenktijd bij de koop van een woning

Afspraak is afspraak. Maar dan is natuurlijk wel de vraag of er inderdaad een afspraak gemaakt is, en zo ja, wat de afspraak dan precies is.

De wet zegt het simpel: een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Toch is er vaak discussie over de vraag of partijen wel of geen overeenkomst hebben gesloten, en zo ja, wat de inhoud en strekking van de eventuele overeenkomst dan precies is.

Daar komt nog bij dat in de wet voor bepaalde afspraken vormvoorschriften zijn opgenomen. Zo moet de koop van een woning schriftelijk worden vastgelegd en heeft de koper gedurende drie dagen nadat hem het contract ter hand is gesteld, het recht de koop te ontbinden. Op deze wijze heeft de wetgever willen bewerkstelligen dat de koper niet gebonden is aan een overhaaste beslissing. In die drie dagen kan de koper het contract bijvoorbeeld nog laten toetsen door een deskundige. Deze bescherming geldt echter alleen voor de koper die “een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf”.

Met andere woorden: de consument-koper wordt beschermd, de ondenemer-koper niet.

Grensgevallen

Toch is de scheidslijn hiertussen nog niet zo eenvoudig te trekken. Wat te denken van een agrarisch ondernemer die een boerderij koopt waar hij niet alleen zijn koeien, schapen en paarden gaat houden, maar daar ook met zijn vrouw en kinderen gaat wonen? Is dat een transactie van iemand die als particulier handelt of van iemand die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf? Hoewel een dergelijke transactie ook van groot belang is voor vrouw en kinderen, lijkt het inmiddels een uitgemaakte zaak te zijn dat als een koper mede ten behoeve van een beroep of bedrijf handelt, hem geen bedenktijd toekomt. Dat betekent dus dat afspraak afspraak is en dat geen ontbinding mogelijk is!

En wat te denken van een particulier die een recreatiewoning koopt met de bedoeling deze te gaan verhuren? Handelt de particulier dan als consument-koper of niet? In de praktijk heeft deze vraag zich voorgedaanⁱ. De verkoper meende dat de koper handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De koper kocht de recreatiewoning immers niet voor eigen gebruik en wilde er evident huurpenningen mee gaan opstrijken, zo betoogde verkoper. De Rechtbank en in hoger beroep ook het Gerechtshof oordeelden echter anders. Het enkele feit dat een koper een recreatiewoning koopt om die vervolgens te gaan verhuren, betekent niet per definitie dat de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, redeneerde het Gerechtshof.

Particulieren die een woning kopen, worden dus beschermd. Daarbij is niet doorslaggevend of zij daadwerkelijk zelf in de woning gaan wonen. Het vereiste van de wet is dat de onroerende zaak die gekocht wordt, ‘tot bewoning bestemd’ is, en niet of de woning ‘door de koper tot bewoning gebruikt’ zal worden.

Belangrijke keerzijde van de medaille is dat ondernemers bij de koop van onroerend goed, níet beschermd worden.

Belangrijke keerzijde van de medaille is dat ondernemers bij de koop van onroerend goed, níet beschermd worden. Degenen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf kunnen een koop dus niet ongedaan maken met een beroep op de bedenktijd. Let bij het sluiten van koopovereenkomst dus goed op in welke hoedanigheid u handelt!

Alternatief

Een oplossing voor ondernemers is dat in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden opgenomen kunnen worden. Zo wordt vaak afgesproken dat de koopovereenkomst alsnog ontbonden kan worden als door de koper geen passende financiering verkregen wordt. Hierbij is echter weer van belang dat als de eigen bankier niet bereid blijkt een financiering te verstrekken, dit niet zonder meer betekent dat dus een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan kan worden. Hoewel het nergens in de wet staat, wordt in de rechtspraak vaak de eis gesteld dat minstens twee bankiers de financieringsaanvraag hebben afgewezen.

Of u nu particulier bent of ondernemer, of u nu wel of niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, het is beter dat u zich vooraf goed bedenkt in plaats van achteraf. Want niet iedereen wordt beschermd door de wettelijke regeling over de bedenktijd.

Bezint eer ge begint!

ⁱ Zie bijv. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, d.d. 26 november 2013, zaaknummer: 200.124.736.