Valt een slijterij onder het gebruik als supermarkt?

Een retailer komt met de verhuurder overeen dat de gehuurde supermarkt uitsluitend gebruikt mag worden als ‘full-service supermarkt’ conform supermarktformule Y. Mag de huurder in de supermarkt ook een slijterij exploiteren of levert dat strijd op met deze bestemmingsbepaling? Met andere woorden: hoe ruim is het begrip ‘full-service supermarkt’? Over deze vraag boog het gerechtshof Den Haag zich recent. 

Een Plus-filiaal huurt winkelruimte van Winkelcentrum Ypenburg (hierna: Ypenburg). In hetzelfde winkelcentrum wordt winkelruimte verhuurt aan een slijter. Van belang is dat in de branchering van het winkelcentrum slechts plaats is voor één slijterij/wijnhandel.

Op grond van de huurovereenkomst tussen Ypenburg en deze slijter is het Ypenburg niet toegestaan in het winkelcentrum een tweede slijter toe te staan. Een uitzondering op deze exclusiviteit is alleen mogelijk wanneer de bestaande huurders op basis van bestaande huurcontracten een slijterij mogen inrichten. Al met al zou je verwachten dat de slijterij weinig (extra) concurrentie te vrezen heeft.

Overname supermarkt

Niets bleek minder waar te zijn toen op enig moment het Plus-filiaal werd overgenomen door Hoogvliet en de nieuwe Hoogvliethuurder een slijterij realiseert in de supermarkt. De slijter is hier uiteraard niet blij mee en beroept zich op zijn exclusieve recht om in het winkelcentrum een slijterij te mogen exploiteren.

Tussen Hoogvliet en Ypenburg ontstaat een discussie. Verschillende procedures volgen en uiteindelijk belandt de zaak in hoger beroep bij het gerechtshof Den Haag.

Standpunt partijen

Het gaat in hoger beroep met name om de uitleg van de bestemming als “full-service supermarkt” en of een slijterij van de supermarkt onder deze bestemming valt. Hoogvliet voert onder meer aan dat de verkoop van sterke drank behoort tot de Hoogvliet-formule en daarmee valt onder de bestemming als ‘full-service supermarkt’.

De slijter beroept zich op zijn exclusieve recht om een slijterij te mogen exploiteren

Ypenburg voert op haar beurt aan dat een ‘full-service supermarkt’ betekent dat je voor alle voedingsmiddelen en huishoudelijke artikelen bij een supermarkt terecht kunt en dus niet dat je in een supermarkt sterke drank kunt kopen. Verder voert Ypenburg aan dat voorafgaande toestemming vereist is voor het realiseren van een slijterij en dat Hoogvliet hierom niet heeft verzocht.
Tot slot zou Hoogvliet volgens Ypenburg andere huurders, namelijk de slijterij, hinderen in zijn gebruik en zo in strijd handelen met de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst.

Oordeel gerechtshof Amsterdam

 Het hof doet vervolgens uitspraak. Volgens het hof heeft Ypenburg niet aannemelijk gemaakt dat de verkoop van sterke drank door Hoogvliet in strijd is met de tussen Ypenburg en Hoogvliet afgesproken bestemming. Het hof is daarbij van oordeel dat onder “full-service supermarkt” óók het gebruik als slijterij verstaan mag worden. Dat de slijterij zich in een afgescheiden ruimte binnen de supermarkt bevindt, doet volgens het hof niet ter zake. Ook neemt het hof niet aan dat de exploitatie van een slijterij door Hoogvliet in strijd is met de exclusiviteitsbepaling.

Verder oordeelt het hof dat de slijterij zodanig is gerealiseerd dat deze bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kan worden verwijderd. Hiervoor is daarom op grond van de huurovereenkomst geen voorafgaande schriftelijke toestemming van Ypenburg vereist. Hoogvliet heeft tot slot niet in strijd gehandeld met het verbod om wijzigingen in het gehuurde aan te brengen die een andere huurder hindert in zijn gebruik.

Dat de slijter concurrentie ondervindt van de door Hoogvliet gerealiseerde slijterij levert volgens het hof immers nog geen overlast of hinder op. Kortom, Hoogvliet wint de procedure.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat de bestemming van winkelruimte als ‘full-service supermarkt’ meer omvat dan de verkoop van voedingsmiddelen en huishoudelijke artikelen. Een huurder van supermarktwinkelruimte hoeft daarom niet zomaar te vrezen dat hij in strijd handelt met een bestemmingsbepaling. Andersom zal een supermarkthouder die op basis van exclusiviteit een supermarkt wenst te exploiteren, precies moeten zijn in het contracteren met de verhuurder.