Blog
Hoe zwaar weegt mededelingsplicht verkopende gemeente?
Cornelis Klepper
Cornelis Klepper
Wat als de gemeente een pand verkoopt en in de verkoopinformatie onduidelijk is m.b.t. het bestemmingsplan? Uit een recente zaak oordeelt het gerechtshof ’s-Hertogenbosch dat in deze situatie een extra zware mededelingsplicht geldt voor de gemeente.
De gemeente Venlo was eigenaar van een pand, dat tot 2010 als stadswinkel in gebruik was. Eind 2010 gaf de gemeente opdracht aan een makelaar om het pand te verkopen. De makelaar stelde een verkoopbrochure op, waarin wordt gewezen op “ruime bestemmingsmogelijkheden”. Verderop in de brochure was vermeld dat volgens het (ontwerp)bestemmingsplan o.a. detailhandel en horeca (categorie 1-2) is toegestaan. Met betrekking tot het (ontwerp)bestemmingsplan was vermeld dat deze in het voorjaar van 2013 zou worden vastgesteld. In een bijlage bij de brochure zijn bepalingen gevoegd uit het “bestemmingsplan “Stadsdeel Blerick” (voorontwerp”.
Begin 2015 meldt zich een potentiële koper bij de makelaar. Op 19 januari biedt deze potentiële koper de vraagprijs, en op 21 januari vraagt hij de makelaar naar de vergunningen op het pand i.v.m. een verbouwing tot restaurant met zitplaatsen. De makelaar laat daarop weten dat vergunningen aan de exploitant worden toegewezen en dus niet op het pand rusten.
Na wat onderhandelingen tussen de koper en de makelaar wordt de koopovereenkomst getekend. Daarin is opgenomen dat het pand de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als winkelpand. De levering zou op 1 april 2015 plaatsvinden.
Tot een levering kwam het echter niet: na ondertekening van de koopovereenkomst heeft de gemeente ontdekt dat de informatie in de brochure uit 2012 achterhaald was voor wat betreft het bestemmingsplan. De huidige bestemming betrof “wonen met functieaanduiding detailhandel”. De gemeente heeft dit, via de makelaar, gemeld aan de koper. De koper stelde dat de gemeente het pand diende te leveren conform de overeenkomst, dus met de ruime bestemmingsmogelijkheden. De gemeente wilde de bestemming echter niet weigeren.
Beide partijen stellen dat de andere partij wanprestatie pleegt, en beide partijen ontbinden de overeenkomst en maken aanspraak op de contractuele boete (10% van de koopsom). De vraag in de procedure is welke partij dit rechtsgeldig heeft gedaan.
De gemeente betwist dat het pand niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Volgens de gemeente zijn de bewoordingen van de koopovereenkomst bepalend, en nu daarin “winkelpand” is opgenomen voldoet het pand aan de overeenkomst. Bovendien betrof het bestemmingsplan waarnaar de brochure verwees slechts een ontwerp; de koper had eenvoudig het geldende bestemmingsplan kunnen achterhalen via internet.
De rechtbank stelt de gemeente in het gelijk. In hoger beroep heeft de koper meer succes: het hof oordeelt dat de gemeente niet heeft geleverd wat zij had moeten leveren. Daartoe overweegt het hof o.a.:
De koper heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geïnformeerd naar de gebruiksmogelijkheden van het pand en daarbij uitdrukkelijk aangegeven dat hij een vergunning nodig had voor een restaurant met zitplaatsen.
In antwoord daarop heeft de makelaar gezegd dat het bestemmingsplan ruime mogelijkheden bood.
Gelet op deze mededeling mocht koper erop vertrouwen dat het gebruik als restaurant volgens het bestemmingsplan was toegestaan.
Aangezien het ten tijde van de mededeling van de makelaar al januari 2015 was, mocht koper ervan uitgaan dat het (ontwerp)bestemmingsplan inmiddels was vastgesteld.
Het betrof immers een mededeling van niet zomaar een verkoper, maar van de gemeente zelf, wier organen bevoegd zijn tot vaststelling van het bestemmingsplan.
Koper hoefde er geen rekening mee te houden dat hem van de zijde van de gemeente, nota bene in antwoord op een expliciete vraag naar de gebruiksmogelijkheden, juist op dit punt verouderde en onjuiste informatie zou worden verstrekt.
De gemeente heeft deze informatie niet gecorrigeerd voordat de koopovereenkomst werd getekend.
Ten aan zien van de aanduiding “winkelpand” in de koopovereenkomst oordeelt het hof verder dat deze niet doorslaggevend is, nu koper ervan mocht uitgaan dat de koopovereenkomst dat hem ter ondertekening werd aangeboden de weergave was van wat partijen waren overeengekomen – dat is immers de functie van een schriftelijk contract – en niet een manier om het overeengekomene althans in dat kader verstrekte informatie op een cruciaal punt stilzwijgend te wijzigen.
Op grond van dit arrest kan worden geconcludeerd dat op de gemeente een extra zware mededelingsplicht rust m.b.t. de bestemming van het perceel waarop het te verkopen onroerend goed ligt. Gemeenten dienen hier dus extra scherp op toe te zien en kunnen niet volstaan met een verwijzing naar het (ontwerp)bestemmingsplan als bekend is dat het beoogde gebruik van de koper daarin niet is toegestaan.
